مالكو الشقق في فلوريدا يواجهون تكاليف متزايدة مع دخول تنظيمات جديدة حيز التنفيذ في العام الجديد

يتطلع مالكو الوحدات السكنية في فلوريدا إلى ارتفاع التكاليف من جمعيات الشقق السكنية في العام الجديد، نتيجة لقانون السلامة الذي أقره مشرعو الولاية في عام 2022.

ويتطلب القانون من الجمعيات أن يكون لديها احتياطيات كافية لتغطية الإصلاحات الرئيسية وإجراء مسح للاحتياطيات كل عقد من الزمن. وبسبب هذا القانون، تواجه الشقق السكنية القديمة - الموجودة إلى حد كبير في جنوب فلوريدا، وفقًا لسجلات الولاية - زيادات كبيرة في مدفوعات الجمعيات لتمويل الاحتياطيات وتكاليف الإصلاح.

وقّع الحاكم رون ديسانتيس على القانون رداً على الانهيار الجزئي لأبراج تشامبلين تاورز ساوث، الذي أودى بحياة 98 شخصاً في سورفسايد في يونيو 2021. وتتطلب اللوائح الجديدة من جمعيات الشقق السكنية للمباني المكونة من ثلاثة طوابق أو أكثر تقديم تقرير فحص يركز على الهيكل والصيانة والتكاليف المتوقعة للإصلاحات أو التجديدات بحلول 31 ديسمبر.

التقرير هو مجرد قطاع صغير من المشكلة الواسعة النطاق في أزمة التأمين على الشقق السكنية والممتلكات في فلوريدا. أشار تقرير صدر في مايو من مكتب تنظيم التأمين في فلوريدا إلى أن متوسط قسط التأمين على مالك المنزل يبلغ حوالي 3600 دولار، أي أكثر بحوالي 1000 دولار من المتوسط الوطني، وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

في هالانديل بيتش، تتعاطف كيلي رويتر، مالكة الشقق السكنية في هالانديل بيتش، مع الأشخاص الذين يواجهون مشاكل في دفع الرسوم المرتفعة، لكنها قالت إنها تدعم القواعد التي تتطلب من الجمعيات الاحتفاظ باحتياطيات للإصلاحات إذا كان ذلك يعني أن المبنى الذي تملكه والمطل على المحيط - الذي بني عام 1971 - يحصل على الإصلاحات التي يحتاجها.

وقالت إن مبناها الذي يقع على بعد أميال قليلة من أبراج تشامبلين تاورز ساوث، تظهر فيه بعض المشاكل نفسها التي كانت ظاهرة قبل انهيار ذلك المبنى.

قالت رويتر: "أنا قلقة من انهيار هذا المبنى". "هناك ليالٍ أستيقظ فيها وأنا أسمع صريرًا، فأقفز. ثم أذكر نفسي بأننا في أمان. ولكن هل أنا بأمان؟

قال ريك مادان، رئيس جمعية أحياء بيسكاين، التي تمثل 22 جمعية للشقق السكنية، إن القانون يجلب على مالكي الشقق السكنية الفتنة من خلال إجبار المباني على التغطية الكاملة وتقديم حل شامل , لا يعالج الأزمة بشكل شامل.

وقال مادان إن القانون يضع الشقق السكنية الأحدث في نفس الفئة التي تحتاج إلى أموال احتياطية وتقارير فحص وإعادة اعتمادات مثل المباني الأقدم بكثير على حساب مالكي الشقق السكنية.

وأضاف مادان أن هذا الأمر صعب بشكل خاص بالنسبة للأشخاص الذين تقاعدوا في جنوب فلوريدا من ذوي الدخل الثابت.

"أنت تجعلنا نقوم بكل هذه الدراسات الاحتياطية. أنتم تجعلوننا نمول احتياطاتنا بشكل أكبر، لذا علينا أن نأتي بالمزيد من الأموال"، قال مادان عن الهيئة التشريعية في فلوريدا. "وعلاوة على ذلك، أنت لا تمنحنا أي مرونة في جانب التأمين حيث تحقق شركات التأمين في الأساس الكثير من الأرباح لأنها تكتب بوليصة تأمين بمبلغ 100 مليون دولار، وهي تعلم أنها لن تضطر أبداً إلى دفع أي مطالبة."

وقال السيناتور الديمقراطي عن الولاية جيسون بيتزو، الذي كان يمثل سورفسايد وقت الانهيار، إنه يتفق مع وجهة نظر مادان بشأن التأمين على الممتلكات.

وقد عقد بيتزو وسيناتور الولاية جينيفر برادلي، وهو جمهوري، قمة للشقق السكنية في أوائل ديسمبر حيث حذر من الشفافية بين الجمعيات حول المشاريع المطلوبة لتكاليف الإصلاح لمنع الأضرار الهيكلية.

قال بيتزو إنه من المهم أن تتحلى الجمعيات بتلك الشفافية مع مالكي الشقق السكنية لضمان أن المدفوعات المتزايدة مرتبطة حقاً بالإصلاحات وليس بتكاليف وسائل الراحة، وأن يتم ذلك في إطار زمني معقول لسلامة السكان.

وقال إنه من المفهوم القلق بشأن التكاليف الاستباقية ولكن هذا هو السبب في ضرورة إجراء عمليات تفتيش موضوعية للمباني القديمة.

إن ما يقرب من 90% من الشقق السكنية البالغ عددها 1.6 مليون شقة في فلوريدا يزيد عمرها عن 30 عاماً، وقال بيتزو إنه من المقلق عدم إجراء عمليات تفتيش دقيقة عليها.

وقال بيزو: "سيخضعون لفحص هام، وقد يجدون بعض متطلبات الإصلاح أو الاستبدال الفورية نتيجة لذلك". "هذا في الحقيقة ليس بحكم القانون. بل بحكم المنطق السليم."

قال لويس كونسكي، وهو محامٍ في ميامي يتعامل مع قضايا البناء والمسؤولية التجارية، إن لوائح الشقق السكنية السابقة أبقت الرسوم منخفضة من خلال عدم توفير المال للإصلاحات المستقبلية، ثم تعرض الملاك لتقييمات خاصة عندما كانت هناك حاجة إلى إجراء إصلاحات في النهاية. قال كونسكي إن هذا شجع العديد من الجمعيات على تجاهل الصيانة الضرورية ولكن باهظة الثمن، وهو ما أدى على الأرجح إلى انهيار مبنى سورفسايد.

وقال إنه ليس متأكدًا مما إذا كانت الدولة قد خصصت عددًا كافيًا من الموظفين للتأكد من أن الجمعيات تتبع القواعد الجديدة. ردد بيتزو مخاوف مماثلة، قائلاً إن إدارة الأعمال والتنظيم المهني في الولاية قد تتطلب تغييرات تشريعية حتى تتمكن من البدء في مراجعة تقارير السلامة الهيكلية والفحص مع الاستمرار في تنظيم جميع أجزاء العمل في فلوريدا، بما في ذلك الترخيص وإنفاذ القواعد.

قال كونسكي إنه إذا تمكنت الجمعيات من الاستمرار في تأخير الصيانة مع إجراء مسوحات غير دقيقة والحد الأدنى من الرقابة، فإنها مسألة وقت فقط قبل وقوع كارثة أخرى.

"إنها مسألة هل توفر المال أم تنقذ الأرواح؟" قال كونسكي. "لا يمكنك القيام بالأمرين معاً."

قالت وكيلة العقارات ريبيكا كاستيلون، التي تمتلك شقة في كورال جابلز، إنها تتفق مع فكرة مطالبة جمعيات الشقق السكنية بالاحتفاظ باحتياطيات للإصلاحات المستقبلية، لكنها تقر بأن التوقيت سيء عندما تقترن زيادة الرسوم مع ارتفاع تكاليف التأمين والتضخم الأخير.

وقالت كاستيلون: "أعتقد أن جزءًا من التحدي هو أن هناك الآن تسونامي من الأشياء التي تجعل الأمر صعبًا للغاية بالنسبة لمالكي الشقق السكنية".

لقد هدأ سوق الشقق السكنية مع حالة عدم اليقين التي أحدثتها الرسوم واللوائح الإضافية، لكن كاستيلون قال إن الشقق السكنية لا تزال أكثر أشكال ملكية المنازل بأسعار معقولة وأن اللوائح الجديدة ستمنح المشترين المزيد من المعلومات في المستقبل.

وقال كاستيلون: "لن أتفاجأ إذا كان المشترون في المستقبل سيطالبون برؤية الفحص الهيكلي الذي تخضع له الأبراج الآن وأخذ ذلك في الاعتبار، فيما يتعلق بما إذا كان هذا العقار مناسبًا لهم للمضي قدمًا وتقديم عرض أم لا."

قال الوكيل العقاري غاتيان سالون، الذي يمتلك شقة على الواجهة البحرية في ميامي بيتش، إن ما يبدو أنه انخفاض في متوسط أسعار البيع في الآونة الأخيرة هو إلى حد كبير مجرد مشترين يتفاوضون مع البائعين لتغطية بعض التكاليف.

وقال سالون: "إنهم يطلبون ببساطة تخفيضات في الأسعار تتناسب مع المبلغ المحدد الذي سيتعين عليهم دفعه على مدى السنوات العشرين أو الثلاثين المقبلة في التقييمات". "والبائعون عالقون إلى حد ما فيما يتعلق بالتفاوض مع المشتري أو مجرد دفع التكلفة بأنفسهم."