ارتفاع معدلات الرهن العقاري يعرقل شراء المنازل

ارتفاع متوسط سعر الرهن العقاري طويل الأجل في الولايات المتحدة

ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري طويل الأجل في الولايات المتحدة هذا الأسبوع إلى أعلى مستوى له منذ أكثر من ستة أشهر، مما أدى إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض خلال أكثر الأوقات ازدحامًا في العام بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين.

معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا

وارتفع معدل الرهن العقاري الثابت القياسي لمدة 30 عامًا إلى 6.38% من 6.22% الأسبوع الماضي، حسبما قال مشتر الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس. قبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.65%.

يمثل هذا أكبر زيادة في أسبوع واحد منذ أبريل 2025 وأكبر زيادة في ثلاثة أسابيع منذ أكتوبر 2024، وفقًا لموقع Realtor.com.

كانت آخر مرة كان فيها متوسط المعدل أعلى في 4 سبتمبر، عندما كان عند 6.5%.

تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري على المشترين

عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإنها يمكن أن تضيف مئات الدولارات شهريًا في التكاليف بالنسبة للمتسوقين لشراء المنازل، مما يحد من ما يمكنهم تحمل تكاليف الشراء.

قبل أربعة أسابيع فقط، انخفض متوسط المعدل إلى أقل بقليل من 6٪ للمرة الأولى منذ أواخر عام 2022، لكنه ارتفع مع ارتفاع أسعار النفط بسبب الحرب مع إيران التي تغذي المخاوف بشأن ارتفاع التضخم.

العوامل المؤثرة على معدلات الرهن العقاري

وفي الوقت نفسه، ارتفعت أيضًا هذا الأسبوع تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية لدى أصحاب المنازل الذين يعيدون تمويل قروضهم العقارية. ارتفع متوسط هذا المعدل إلى 5.75% من 5.54% الأسبوع الماضي. وقالت فريدي ماك إنه قبل عام، كان المعدل 5.89%.

قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي وتأثيرها

وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بدءًا من قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي بشأن سياسة أسعار الفائدة إلى توقعات المستثمرين في سوق السندات للاقتصاد والتضخم. وهي تتبع بشكل عام مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

كان عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عند 4.39% في منتصف يوم الخميس، مرتفعًا من حوالي 4.26% قبل أسبوع.

وقد ارتفعت عوائد سندات الخزانة مع ارتفاع أسعار النفط التي تزيد من توقعات ارتفاع التضخم. ومع ارتفاع عائدات السندات طويلة الأجل، يؤدي ذلك إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

علاقة معدلات الرهن العقاري بعوائد سندات الخزانة

وقد يؤدي ارتفاع التضخم أيضًا إلى منع الاحتياطي الفيدرالي من خفض أسعار الفائدة. لا يقوم البنك المركزي بتحديد أسعار الرهن العقاري، ولكن قراراته برفع أو خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل يراقبها مستثمرو السندات عن كثب ويمكن أن تؤثر في نهاية المطاف على العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.

في اجتماعه الأسبوع الماضي، قرر الاحتياطي الفيدرالي تأجيل خفض أسعار الفائدة. وسلط رئيس البنك جيروم باول الضوء على التوقعات غير المؤكدة بشكل متزايد بالنسبة للاقتصاد الأمريكي والتضخم في أعقاب الحرب الإيرانية، مما يشير إلى أن الاحتياطي الفيدرالي قد يظل صامدًا لفترة طويلة.

حالة سوق الإسكان في الولايات المتحدة

كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود منذ عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. كانت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا في الولايات المتحدة ثابتة بشكل أساسي العام الماضي، حيث ظلت عند أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا. وقد ظلت بطيئة حتى الآن هذا العام، حيث انخفضت في يناير/كانون الثاني وفبراير/شباط مقارنة بالعام السابق.

تأثير أسعار الفائدة على المشترين المحتملين

لا يزال متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أقل مما كان عليه قبل عام، وهو ما ينبغي أن يفيد المتسوقين للمنازل الذين يمكنهم تحمل تكاليف الشراء بالأسعار الحالية. سيستفيد هؤلاء المشترون من اتجاهات سوق الإسكان الأخرى الصديقة للمشترين: كما أن وتيرة نمو أسعار المنازل قد تباطأت أو انخفضت في العديد من مناطق المترو وهناك المزيد من المنازل المعروضة في السوق مقارنة بالعام الماضي.

ولكن بالنسبة لأي شخص آخر، فإن الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة يزيد من صعوبة عقبات القدرة على تحمل تكاليف امتلاك المنازل، خاصة وأن نمو الأجور لم يواكب ارتفاع أسعار المنازل خلال معظم هذا العقد.

تحديات القدرة على تحمل تكاليف امتلاك المنازل

قال جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في Realtor.com، في رسالة بالبريد الإلكتروني: "ارتفاع معدلات الرهن العقاري هو عائق رئيسي أمام ما ينبغي أن يكون موسمًا مناسبًا جدًا لشراء المنازل في الربيع".

وبالفعل، هناك دلائل على أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يعطي المتسوقين المحتملين للمنازل وقفة مع بدء موسم شراء المنازل في الربيع.

توقعات مستقبلية لسوق الرهن العقاري

انخفضت طلبات الرهن العقاري بنسبة 10.5% الأسبوع الماضي عن الأسبوع السابق، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. انخفضت طلبات الحصول على كل من قروض الشراء وإعادة تمويل الرهن العقاري.

وقال بوب بروكسميت، الرئيس التنفيذي لجمعية مصرفيي الرهن العقاري، في بيان له: "من المحتمل أن يدفع ارتفاع تكاليف الاقتراض وضغوط القدرة على تحمل التكاليف وعدم اليقين الاقتصادي بعض المشترين المحتملين إلى تأجيل قرارات الشراء".