انخفاض قياسي في معدلات الرهن العقاري الأمريكي

انخفض متوسط معدل الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى له منذ أكثر من عام، مما أدى إلى استمرار الاتجاه الأخير الذي ساعد في إعطاء مبيعات المنازل الأمريكية المتباطئة دفعة قوية.

وانخفض متوسط معدل الرهن العقاري طويل الأجل إلى 6.19% من 6.27% الأسبوع الماضي، حسبما قال فريدي ماك المشتري للرهن العقاري يوم الخميس. قبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.54%.

هذا هو ثالث انخفاض أسبوعي على التوالي ويصل بمتوسط المعدل إلى أدنى مستوى له منذ 3 أكتوبر 2024، عندما كان 6.12%.

كما انخفضت تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية لدى مالكي المنازل الذين يعيدون تمويل قروضهم العقارية، هذا الأسبوع. انخفض متوسط المعدل إلى 5.44% من 5.52% الأسبوع الماضي. وقالت فريدي ماك إنه قبل عام، كان المعدل 5.71%.

وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بدءًا من قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي بشأن سياسة أسعار الفائدة إلى توقعات المستثمرين في سوق السندات للاقتصاد والتضخم. وهي تتبع عمومًا مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

ظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أعلى من 6% منذ سبتمبر 2022، وهو العام الذي بدأت فيه معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها التاريخية. كان سوق الإسكان في حالة ركود منذ ذلك الحين.

تراجعت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا. وظلت المبيعات بطيئة هذا العام، لكنها تسارعت الشهر الماضي إلى أسرع وتيرة لها منذ فبراير/شباط مع تراجع معدلات الرهن العقاري.

بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في يوليو في الفترة التي سبقت قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي الشهر الماضي بخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ عام وسط قلق متزايد بشأن سوق العمل الأمريكية.

في اجتماع السياسة النقدية في سبتمبر/أيلول، توقع مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أن يخفض البنك المركزي سعر الفائدة مرتين أخريين هذا العام ومرة واحدة في عام 2026. وقد ساعدت التوقعات بأن صانعي السياسة النقدية لدى الاحتياطي الفيدرالي سيعلنون عن خفض آخر لسعر الفائدة في اجتماعهم الأسبوع المقبل على انخفاض سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى ما دون 4% في الآونة الأخيرة. وكان سعر الفائدة عند 3.99% في منتصف يوم الخميس، وهو ليس بعيدًا عن حوالي 3.97% في نفس الوقت من الأسبوع الماضي.

ومع ذلك، قد يغير بنك الاحتياطي الفيدرالي مساره إذا ارتفع التضخم أكثر من ذلك وسط توسع إدارة ترامب في استخدام التعريفات الجمركية والتصعيد الأخير في الحرب التجارية مع الصين.

وقال جيك كريميل، كبير الاقتصاديين: "إن الخفض القادم تم تسعيره بالفعل، في حين أن عدم اليقين بشأن خطوة ديسمبر المحتملة، وعجز الميزانية العنيد وتوقعات التضخم المستمرة لا تزال تحد من المدى الذي يمكن أن تنخفض فيه معدلات الرهن العقاري".

حتى إذا اختار الاحتياطي الفيدرالي خفض سعر الفائدة قصير الأجل بشكل أكبر، فهذا لا يعني بالضرورة أن معدلات الرهن العقاري ستستمر في الانخفاض. في الخريف الماضي، بعد أن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات، ارتفعت معدلات الرهن العقاري، لتصل في نهاية المطاف إلى ما يزيد قليلاً عن 7% في يناير من هذا العام.

وقد ساعد تراجع أسعار الفائدة في أواخر الصيف الماضي على تحفيز مالكي المنازل الذين اشتروا في السنوات الأخيرة بعد ارتفاع أسعار الفائدة فوق 6% على إعادة تمويل قروضهم العقارية إلى سعر فائدة أقل.

انخفضت طلبات الرهن العقاري، التي تشمل قروض شراء منزل أو إعادة تمويل رهن عقاري قائم، بنسبة 0.3% الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. لكن طلبات قروض إعادة تمويل الرهن العقاري شكلت ما يقرب من 56% من إجمالي الطلبات، بزيادة طفيفة عن الأسبوع السابق.

يتجه العديد من مشتري المنازل المحتملين أيضًا إلى قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل. مثل هذه القروض، التي عادةً ما تقدم معدلات فائدة أولية أقل من القروض العقارية التقليدية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا، شكلت 10.8% من جميع طلبات الرهن العقاري الأسبوع الماضي.

ومع ذلك، يجب أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6٪ لجعل إعادة التمويل خيارًا جذابًا لشريحة واسعة من أصحاب المنازل. وذلك لأن حوالي 80% من المنازل الأمريكية التي لديها رهن عقاري لديها معدل أقل من 6% و53% من المنازل التي لديها معدل أقل من 4%.