زيادة ضرائب المنازل الشاغرة في ساوث ليك تاهو

• قد يواجه أصحاب منازل العطلات في جنوب بحيرة تاهو بشمال كاليفورنيا زيادة ضريبية كبيرة إذا وافق الناخبون في مدينة المنتجعات الجبلية على إجراء في الاقتراع الذي سيجري يوم الثلاثاء والذي يضع الإسكان الميسور التكلفة في مواجهة حقوق الملكية الخاصة.

تضم ساوث ليك تاهو، التي تقع على ضفاف البحيرة الأيقونية في جبال الألب، حوالي 7000 منزل شاغر - 44% من الوحدات السكنية المقدرة في المدينة - وفقًا لمسح المجتمع الأمريكي لعام 2022. سيفرض التدبير N ضريبة ثابتة بقيمة 3000 دولار على المنازل الشاغرة لمدة 182 يوماً خلال السنة التقويمية.

ستزيد الضريبة إلى 6,000 دولار عن كل سنة لاحقة يبقى فيها المنزل شاغراً لمدة نصف السنة.

وتعد هذه البلدة هي الأحدث في جميع أنحاء الولايات المتحدة التي تشهد جدلاً متزايداً حول تأثير عقارات العطلات. يقول المنتقدون إن المنازل الثانية الشاغرة قد فاقمت من أزمة الإسكان في البلاد من خلال المساهمة في نقص العقارات المستأجرة بأسعار معقولة، خاصة في أماكن المنتجعات باهظة الثمن مثل جنوب بحيرة تاهو.

يقول مؤيدو هذا الإجراء إنهم يريدون تشجيع أصحاب المنازل على تأجيرها للعمال أو الدفع في صندوق للإسكان والطرق ومشاريع النقل. ويقولون إن المدينة تتخلى عن العائلات في الوقت الذي تكافح فيه الشركات لتوظيف موظفين في منطقة لا يتوفر فيها سوى القليل من الأراضي المتاحة لتطوير المساكن.

تعمل كيلي بيسم ما لا يقل عن 50 ساعة أسبوعياً في وظائف متعددة كعالمة ميدانية في مجال الهيدرولوجيا وإدارة الأراضي ومدربة تزلج على الجليد. وهي تنام حالياً في سيارتها لشراء منزل في ماركليفيل التي تبعد 40 دقيقة بالسيارة عن جنوب بحيرة تاهو.

تقول بيسم: "لقد قمت بكل الأشياء التي من المفترض أن أقوم بها، ولكنني ما زلت أعيش في حالة من الضغط على نفسي".

تعارض نانسي دن، وهي مالكة منزل تعيش بدوام جزئي في ساوث ليك تاهو منذ عام 2018، هذا الإجراء باعتباره غير عادل وغير أمريكي.

"هذا هو منزلي، وأريد أن أكون قادرة على العودة إليه عندما أريد، وأن آتي وأذهب كما أشعر"، قالت دن وهي تملأ منزلها بالحطب في وقت سابق من هذا الشهر. "إن الطريقة الأمريكية هي أن يكون لك الحق في امتلاك الممتلكات، وأن تفعل بها ما يحلو لك."

وقد ساهمت جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بمليون دولار مجتمعة لهزيمة هذا الإجراء في بلدة لا تضم سوى 12,000 ناخب مسجل.

وعلى الرغم من أن هذا الإجراء لا يزال نادر الحدوث في الولايات المتحدة، إلا أن هناك المزيد من الأماكن التي تدرس فرض ضريبة على المنازل الفارغة أو المنازل الشاغرة لمعالجة النقص في مساكن القوى العاملة من خلال الاستفادة من المنازل غير المستخدمة لتوسيع سوق الإيجار طويل الأجل.

في هاواي، يحاول مجلس مدينة هونولولو تمرير ضريبة المنازل الخالية، وهي المحاولة الثالثة منذ عام 2018، بينما تسعى رابطة كولورادو لبلدات التزلج في كولورادو إلى سن تشريع يسمح للمدن والمقاطعات بمطالبة الناخبين بالموافقة على فرض ضرائب على المنازل الشاغرة.

قالت مارغريت باوز، المديرة التنفيذية للمجموعة في كولورادو، إن مدن المنتجعات لديها خيارات قليلة في الأماكن التي يمكنها البناء فيها. وقالت إن نقص المساكن "وصل إلى مستوى الأزمة" مما يؤثر على الخدمات الأساسية والتجارة "من شركات منتجعات التزلج إلى الشركات المحلية الصغيرة".

ولعل أشهر مثال على ذلك هو فانكوفر، كندا، التي فرضت في عام 2017 ضريبة بنسبة 1% على القيمة الضريبية المقدرة للمنازل الفارغة. وتبلغ الضريبة الآن 3% وتقول المدينة إنها حققت 142 مليون دولار لمشاريع الإسكان الميسور التكلفة.

وفي كاليفورنيا، وافقت سان فرانسيسكو وبيركلي على فرض ضرائب على العقارات الشاغرة في عام 2022.

قال شين فيليبس، الذي يدير مبادرة راندال لويس للإسكان في جامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس، إن الضرائب على المنازل الشاغرة يمكن أن تنجح بدرجة محدودة في المدن الكبرى، ولكن ضريبة المنازل الخالية يمكن أن تحدث فرقاً كبيراً في المدن الأصغر مثل ساوث ليك تاهو.

لم يكن يعرف ما يكفي عن الضريبة المقترحة لإبداء رأيه فيها، لكنه يدعم بشكل عام ضرائب الشواغر على منازل العطلات في المناطق التي تعاني من نقص في المساكن. وقال إنه يمكن استخدام الضرائب لتثبيط السلوك الضار، مثل الضرائب على السجائر.

قال فيليبس: "وأعتقد أن هناك حجة مماثلة يمكن تقديمها هنا، وهي أن الناس الذين يستهلكون عدة منازل ولا يعيشون فيها في مجتمعات مثل ساوث ليك تاهو ... إنه في الواقع يضر بالآخرين".

لقد أزعج التدبير N هذا المجتمع الصغير، الذي يبلغ عدد سكانه حوالي 21,000 نسمة على مدار العام، وهي المدينة الأكثر اكتظاظاً بالسكان التي تحيط ببحيرة تاهو و وجهة شهيرة لقضاء عطلة نهاية الأسبوع. وتقع على بعد 188 ميلاً (300 كيلومتر) شمال شرق سان فرانسيسكو.

يبلغ متوسط دخل الأسرة في المدينة 68,000 دولار، وهو أقل من متوسط دخل الأسرة في كاليفورنيا البالغ 95,000 دولار. بلغ متوسط سعر بيع المنزل 750,000 دولار في سبتمبر - مرتفعاً من 427,000 دولار قبل خمس سنوات، وفقاً لشركة Redfin.

على غرار ضريبة المنازل الفارغة في بيركلي، تتوقع المدينة أن تجمع الضريبة المقترحة ما يصل إلى 8 ملايين دولار في عامها الأول وما يصل إلى 20 مليون دولار سنويًا بعد ذلك.

قالت أميليا ريتشموند، المؤسسة المشاركة في منظمة "السكان المحليون من أجل الإسكان الميسور التكلفة"، وهي المجموعة التي جمعت التوقيعات لطرح القضية على بطاقة الاقتراع، إنها فرصة لضمان ألا تسير جنوب بحيرة تاهو في طريق المدن الجبلية الأخرى ذات معدلات الشغور الأعلى.

سوف يقوم أصحاب العقارات بالإبلاغ الذاتي كل عام، على الرغم من أنه قد تكون هناك حاجة إلى وثائق. هناك استثناءات لمتطلبات الإشغال، مثل المنازل التي تخضع للتجديد.

لتجنب الضريبة، يمكن لمالكي منازل العطلات بيع ممتلكاتهم، أو تأجيرها لمستأجر على مدار العام، أو تأجيرها للمسافرين الموسميين أو العمال. لا يمكنهم إدراج منازلهم كإيجارات قصيرة الأجل بعد أن صوتت المدينة على الحد من الإيجارات التي تقل مدتها عن 30 يوماً، بحجة الضوضاء ونقص المساكن.

يقول المعارضون إن الكثير منهم يدخرون لشراء منازل ثانية متواضعة ولا ينبغي معاقبتهم بسبب افتقار المنطقة إلى مساكن بأسعار معقولة. كما أنهم مستاؤون لأنهم كمقيمين بدوام جزئي لا يمكنهم التصويت على هذا الإجراء.

يقسّم توم فيلدز، 85 عاماً، وقته بين منزل مكون من ثلاث غرف نوم يصفه بأنه لا شيء مميز سوى موقعه على بحيرة تاهو ومكان في وسط ولاية أوريغون.

وقال: "هذا جنون ولا أعرف حتى ما إذا كان ذلك دستوريًا". "عندما تشتري الأرض ويبدأون في انتزاع الحقوق، عندها ينزعج الناس..