فرص إعادة تمويل الرهن العقاري في الوقت الحالي

لم تكن معدلات الرهن العقاري بهذه الجاذبية منذ أكثر من عام، وهي أخبار جيدة لأصحاب المنازل الحريصين على إعادة التمويل.

فقد انتهز العديد من مالكي المنازل الفرصة بالفعل لخفض مدفوعاتهم الشهرية، مما أدى إلى زيادة طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري.

وكان ذلك قبل أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى 6.2%، وفقًا لما ذكره مشتر الرهن العقاري فريدي ماك. في الآونة الأخيرة في شهر مايو، بلغ متوسط المعدل 7.22%. وهو الآن عند أدنى مستوى له منذ 19 شهرًا.

إن التسرع في إعادة التمويل أمر منطقي، فحتى الانخفاض الطفيف في معدلات الرهن العقاري يمكن أن يُترجم إلى مدخرات كبيرة على المدى الطويل. بالنسبة للمنزل الذي يبلغ متوسط سعره في الولايات المتحدة 422600 دولار أمريكي، فإن المشتري الذي يدفع دفعة أولى بنسبة 20% بمتوسط سعر الرهن العقاري لهذا الأسبوع سيوفر 360 دولارًا شهريًا مقارنة بما كان سيكلفه شراء المنزل نفسه في أكتوبر، عندما بلغ متوسط السعر أعلى مستوى له منذ 23 عامًا عند 7.79%.

ومع ذلك، هناك الكثير مما يجب مراعاته أكثر من معدل الرهن العقاري. يمكن أن تكلف إعادة التمويل آلاف الدولارات، ولا يمكن دائمًا ترحيل جميع الرسوم إلى القرض الجديد.

قد يستغرق الوصول إلى نقطة التعادل في تكاليف إعادة التمويل شهوراً أو سنوات، اعتماداً على الفرق بين السعر الحالي والسعر الجديد. لذلك قد لا تكون إعادة التمويل منطقية إذا كنت تخطط لبيع المنزل قبل حدوث ذلك.

العوامل الرئيسية لإعادة تمويل الرهن العقاري

فيما يلي بعض العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها عند التفكير فيما إذا كان الوقت مناسباً الآن لإعادة تمويل قرض منزلك:

على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري، إلا أن متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عامًا لا يزال أكثر من ضعف ما كان عليه قبل ثلاث سنوات فقط.

وفقًا لموقع Realtor.com، فإن حوالي 86% من جميع قروض الرهن العقاري القائمة لديها معدل فائدة أقل من 6%، وأكثر من ثلاثة أرباعها لديها معدل فائدة 5% أو أقل. إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك يقع ضمن هذا النطاق، فستحتاج إلى التأكد من أنه يمكنك إعادة التمويل بسعر فائدة أقل بكثير مما لديك الآن.

قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate، إن إحدى القواعد الأساسية التي يجب مراعاتها هي ما إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة بمقدار نصف إلى ثلاثة أرباع نقطة مئوية.

وقال: "هذا هو الوقت المناسب لبدء التفكير في الأمر".

ما هي المدة التي ستستغرقها لتحقيق التعادل في تكاليف إعادة التمويل؟

على سبيل المثال، يجب على الشخص الذي لديه رهن عقاري لمدة 30 عامًا بنسبة 7.5% أو 8%، أن يتطلع إلى أن تكون المعدلات في نطاق 6%.

قد يرغب أيضًا أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري قابل للتعديل، أو ARM، والذي من المقرر أن يتكيف مع معدل أعلى في التفكير في إعادة التمويل بينما تنخفض الأسعار.

ستكون فترة التعادل في إعادة تمويل الرهن العقاري أقصر كلما كانت مدخراتك أكثر أهمية. على سبيل المثال، إذا كنت تقوم بإعادة التمويل من معدل 8٪ إلى 6٪، فإن فترة التعادل ستكون أقصر بكثير مما لو قمت بإعادة التمويل من 6.75٪ إلى 6.25٪.

ضع في اعتبارك التكاليف الإجمالية والمقدمة

لذا، من المهم أن تأخذ في الحسبان المدة التي تخطط للعيش في المنزل، للتأكد من أنك ستعوض تكلفة إعادة التمويل.

يمكن للرسوم والتكاليف أن تقلل من شأن معيدي التمويل الذين يركزون فقط على المدخرات المحتملة. ومجرد أنه يمكنك عادةً ترحيل العديد من التكاليف أو معظمها إلى قرض جديد لا يعني أن هذا القرض مجاني.

إذا كنت تقوم بترحيل التكاليف إلى قرضك الجديد، فإنك إما أن تأخذ رصيدًا أكبر أو أنك تدفع معدل فائدة أعلى قليلاً لتعويض تلك التكاليف.

وقد تكون هناك رسوم يتعين عليك دفعها عند الإغلاق، بما في ذلك تكاليف التقييم أو التأمين على الملكية أو رسوم المسح أو الضرائب المحلية الخارجة عن سيطرة المُقرض.

هل يجب عليك الانتظار حتى تنخفض الأسعار أكثر؟

تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات سياسة سعر الفائدة التي يتخذها مجلس الاحتياطي الفيدرالي. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

وقد تراجع العائد، الذي تجاوز 4.7% في أواخر أبريل/نيسان، تراجع بشكل حاد منذ ذلك الحين تحسبًا لخفض سعر الفائدة الفيدرالي. كان عند 3.66% في التعاملات الصباحية في سوق السندات يوم الجمعة. تنخفض العوائد مع ارتفاع أسعار السندات.

وأدت مؤشرات تراجع التضخم وتراجع سوق العمل إلى زيادة التوقعات بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض سعر الفائدة القياسي للمرة الأولى منذ أربع سنوات في اجتماع صانعي السياسة الأسبوع المقبل.

إذا استمرت عائدات السندات في الانخفاض تحسبًا لقيام الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة أكثر من مرة هذا الخريف، فقد يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار الرهن العقاري بشكل أكبر، على الرغم من أن العديد من توقعات الاقتصاديين تدعو إلى بقاء متوسط سعر الفائدة على قرض عقاري لمدة 30 عامًا فوق 6% هذا العام.

يمكن تقديم حجة مفادها أن توقعات سوق السندات بتحول بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة قد تم تسعيرها بالفعل، مما قد يعني أن معدلات الرهن العقاري قد لا تنخفض أكثر مما انخفضت بالفعل في الأشهر المقبلة.

إذا كنت على الحياد بشأن ما إذا كنت تريد إعادة التمويل الآن أو الانتظار حتى تنخفض أسعار الفائدة، فمن الجيد على الأقل أن تستعد وتتحدث مع المُقرض الخاص بك أو تتسوق من حولك، حتى تتمكن من التحرك بسرعة عندما تكون قادرًا على الحصول على سعر جذاب.

قال ماكبرايد: "من المرجح أن نرى معدلات الرهن العقاري تتجه نحو الانخفاض، ولكن يمكن أن تتحرك الأسعار فجأة ومن المفيد أن تغتنم الفرصة عندما تسنح لك الفرصة."