توقعات أسعار الرهن العقاري وتأثيرها على الشراء

أعطى الاحتياطي الفيدرالي للمتسوقين في المنازل ما كانوا يأملون فيه هذا الأسبوع: خفض كبير في أسعار الفائدة وإشارة إلى المزيد من التخفيضات القادمة.

ومع ذلك، ينبغي على مُشتري المنازل الطموحين ومالكي المنازل الحريصين على إعادة التمويل أن يخففوا من توقعاتهم بحدوث انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري من هنا.

في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري، إلا أن سياسته المحورية تمهد الطريق أمام انخفاض معدلات الرهن العقاري. ولكن في هذه الحالة، كان إجراء بنك الاحتياطي الفيدرالي متوقعًا على نطاق واسع، لذلك انخفضت أسعار الفائدة قبل الإعلان عن الخفض بوقت طويل.

وقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "لقد رأينا الجزء الأكبر من التيسير الذي سنحصل عليه بالفعل هذا العام". "لن أتفاجأ تمامًا إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري قليلاً من هنا قبل أن تنخفض مرة أخرى."

ما الأمر مع معدلات الرهن العقاري؟

عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإنها يمكن أن تضيف مئات الدولارات شهريًا من التكاليف على المقترضين. ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من أقل من 3% في سبتمبر 2021 إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا عند 7.8% في أكتوبر الماضي. تزامن ذلك مع قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة القياسي لمحاربة التضخم.

وقد انخفضت أسعار الفائدة في الغالب منذ يوليو تحسبًا لخفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة. يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا الآن 6.09%، وفقًا لما ذكره مُشتري الرهن العقاري فريدي ماك. وقد انخفض هذا المعدل من 7.22% في مايو الماضي، وهو أعلى مستوى له حتى الآن هذا العام.

حتى أن الانخفاض المتواضع في معدلات الرهن العقاري يمكن أن يُترجم إلى وفورات كبيرة على المدى الطويل. بالنسبة للمنزل المدرج بمتوسط سعر البيع في الشهر الماضي في الولايات المتحدة البالغ 416,700 دولار أمريكي، فإن المشتري في لوس أنجلوس الذي يدفع دفعة أولى بنسبة 20% بمتوسط سعر الرهن العقاري الحالي سيوفر حوالي 312 دولارًا شهريًا مقارنة بتكلفة شراء المنزل نفسه في مايو.

إذاً، هل حان وقت الشراء؟

في حين أن المعدلات المنخفضة تمنح المتسوقين لشراء المنازل المزيد من القوة الشرائية، إلا أن الرهن العقاري الذي يبلغ حوالي 6% لا يزال غير منخفض بما يكفي للعديد من الأمريكيين الذين يكافحون من أجل شراء منزل. ويرجع ذلك في الغالب إلى أن أسعار المنازل قد ارتفعت بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، أي ضعف النمو في الأجور تقريبًا. ولا تزال قريبة من مستويات قياسية مرتفعة، مدعومة بنقص المنازل في العديد من الأسواق.

يجب أن تنخفض معدلات الرهن العقاري مرة أخرى إلى أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات، أو يجب أن تنخفض أسعار المنازل بشكل حاد حتى يتمكن العديد من المشترين من شراء منزل. ومن غير المرجح أن يحدث أي من السيناريوهين في أي وقت قريب.

ويتوقع الاقتصاديون والمسؤولون التنفيذيون في قطاع الرهن العقاري أن تظل معدلات الرهن العقاري بالقرب من مستوياتها الحالية، على الأقل هذا العام. توقعت مؤسسة فاني ماي هذا الأسبوع أن يبلغ متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.2% في الربع الممتد من أكتوبر إلى ديسمبر وأن ينخفض إلى متوسط 5.7% في الربع نفسه من العام المقبل. وبلغ متوسطه 7.3% في الفترة نفسها في عام 2023.

وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

"قال روب كوك، نائب رئيس شركة Discover Home Loans: "في نهاية المطاف، ستحدد البيانات الاقتصادية وتيرة انخفاض الرهن العقاري وسعر الفائدة الفيدرالي. وأضاف: "إذا أظهرت البيانات المستقبلية أن الاقتصاد يتباطأ أكثر من المتوقع، فسيؤدي ذلك إلى زيادة الضغط على الاحتياطي الفيدرالي لاتخاذ إجراءات أكثر قوة مع تخفيضات أسعار الفائدة، الأمر الذي من المحتمل أن يُترجم إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري المتاحة للمستهلكين."

الشراء الآن، أم انتظار انخفاض أسعار الفائدة؟

كانت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا في حالة من الركود الشديد منذ عام 2022، وانخفضت بنسبة 2.5% الشهر الماضي. حتى الآن، لم يحفز التراجع في معدلات الرهن العقاري حتى الآن انتعاشًا ذا مغزى، على الرغم من ارتفاع المبيعات بشكل طفيف في يوليو.

إن التوقعات الصامتة لمعدلات الرهن العقاري تترك المشترين والبائعين المحتملين في معضلة مألوفة: اختبار سوق الإسكان الآن أو الانتظار حتى انخفاض الأسعار المحتمل.

وقد اختار نيك يونغ، وهو محامٍ انتقل بعائلته هذا العام من فينيكس إلى إيفرجرين في كولورادو، الاستئجار بعد أن رأى مدى تنافسية سوق شراء المنازل في الربيع الماضي.

بميزانية شراء منزل تتراوح بين مليون دولار و1.5 مليون دولار، لا يزال هو وزوجته يبحثان عن تلك الجوهرة المثالية - منزل بخمس غرف نوم لينمو فيها مع أطفالهما الثلاثة.

إنهما يراقبان معدلات الرهن العقاري، ولكنهما يراقبان أيضًا متغيرات أخرى، بما في ذلك التضخم، وصحة الاقتصاد بشكل عام، والانتخابات الرئاسية.

قال يونغ قبل إعلان الاحتياطي الفيدرالي: "لا يوجد الكثير من الحوافز للشراء حاليًا". "ولكن توقيت السوق هو مهمة حمقاء."

يقول الوكلاء العقاريون من فينيكس إلى تامبا في فلوريدا إن العديد من المتسوقين العقاريين ينتظرون انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6%. ويأمل البعض في أن تعود الأسعار إلى أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات.

يقول مايك أوبيد، وهو وسيط لدى شركة Re/Max Premier في شيكاغو: "ما أحاول القيام به هو إعادتهم إلى الواقع". "أقول لهم: "إذا كنتم جادين في الشراء، فاحرصوا على الشراء الآن."

بالنسبة لأوبيد، فإن التراجع في معدلات الرهن العقاري وزيادة المعروض من المنازل في السوق، يشكلان خلفية مواتية للمتسوقين لشراء المنازل هذا الخريف، وهو عادةً وقت أبطأ من العام لمبيعات المنازل.

ومن المحتمل أن يؤدي انتظار انخفاض أسعار الفائدة بشكل أكبر في العام المقبل إلى جعل المشترين يواجهون منافسة متزايدة على المنزل الذي يريدونه. وفي الوقت نفسه، قد يستمر البائعون المحتملون في البقاء في أماكنهم.

"قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty: "ضع في اعتبارك أن 76% من الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدل فائدة أقل من 5%. "لذلك، قد نرى اختلال التوازن بين العرض والطلب يزداد سوءًا في الواقع على المدى القريب."

فورة إعادة التمويل

اشترى درو ياي وزوجته اللذان يشترون المنازل لأول مرة منزلًا من غرفتي نوم وحمام واحد ونصف في بيلينجهام، واشنطن، الشهر الماضي.

في فبراير، عرض على ياي، الذي يعمل محلل تعويضات، في البداية سعر رهن عقاري بنسبة 7%. وبحلول الوقت الذي تمت فيه الصفقة، انخفض سعر الفائدة إلى حوالي 6.63% فقط.

وقال: "أرغب في إعادة التمويل بسعر 5% أو 5.25%، ولكنني لا أعرف ما إذا كان ذلك واقعيًا وما إذا كان ذلك سيستغرق أكثر من عامين للوصول إلى ذلك".

يمكن لياي أن يخفض مدفوعاته الشهرية بحوالي 300 دولار شهريًا إذا أعاد تمويل قرضه السكني البالغ 407,000 دولار إلى 5.5%.

إحدى القواعد الأساسية التي يجب مراعاتها عند إعادة التمويل هي ما إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة الحالي بمقدار نصف إلى ثلاثة أرباع نقطة مئوية.

تزايد الطلب على إعادة تمويل القروض العقارية. في الأسبوع الماضي، ارتفعت طلبات إعادة التمويل بنسبة 24%، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.

يميل المقرضون بشكل متزايد إلى القول المأثور القديم "تاريخ السعر" من خلال إقران القروض الأصلية بحوافز إعادة التمويل من القفزة. بعد أن شهد المشترون ارتفاعًا قياسيًا في أسعار الفائدة التي بلغت ذروتها قبل عام تقريبًا عند حوالي 8%، يقوم العديد منهم بتسويق العروض التي تمنح المشترين بشكل أساسي مخرجًا من سعر الفائدة الحالي بمجرد انخفاضه كوسيلة لتهدئة تردد المشترين.

"يقول مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين في ماجستير إدارة الأعمال: "يزداد التركيز على هذا الأمر كثيرًا. "إن التقييد بمعدل 7% إلى الأبد - بالنسبة للمشتري لأول مرة، إنه أمر مرعب."

قال الاتحاد الائتماني الفيدرالي البحري إنه بدأ في تقديم "انخفاض معدل عدم إعادة التمويل" الشهير في عام 2023، والذي يسمح للمشترين بتخفيض سعر الفائدة مقابل رسوم قدرها 250 دولارًا مع الحفاظ على بقية الشروط على القرض الأصلي.

قال داريك تولناي، مدير فرع كروس كاونتي للرهن العقاري في ليكوود، كولورادو، إن العديد من مشتري المنازل يختارون كلاً من تخفيضات الأسعار المؤقتة وإعادة التمويل المجانية.

وقال تولناي: "جميعهم يرغبون في شراء منزل، لذلك إذا جاء شخص ما بفكرة لجعلها أكثر بأسعار معقولة، نظرًا للمشاعر العامة، فإن الناس في حاجة ماسة إلى الحصول على خيارات".