انخفاض جديد في أسعار الرهن العقاري الأمريكية

انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عامًا مرة أخرى هذا الأسبوع، حيث انخفض إلى ما يزيد قليلاً عن أدنى مستوى له هذا العام.

انخفض متوسط معدل الرهن العقاري طويل الأجل إلى 6.27% من 6.3% الأسبوع الماضي، حسبما قال مشتر الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس. قبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.44%.

أدى الانخفاض الأخير إلى رفع متوسط المعدل إلى ما يزيد قليلاً عن 6.26%، حيث كان قبل أربعة أسابيع بعد سلسلة من الانخفاضات التي أدت إلى انخفاض تكاليف اقتراض قروض الإسكان إلى أدنى مستوى لها منذ أوائل أكتوبر 2024.

كما انخفضت تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية لدى مالكي المنازل الذين يعيدون تمويل قروضهم العقارية، هذا الأسبوع. انخفض متوسط المعدل إلى 5.52% من 5.53% الأسبوع الماضي. وقالت فريدي ماك إنه قبل عام كان 5.63%.

وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بدءًا من قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي بشأن سياسة أسعار الفائدة إلى توقعات المستثمرين في سوق السندات للاقتصاد والتضخم. وهي تتبع بشكل عام مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

كان العائد على السندات لأجل 10 سنوات عند 4.02% في منتصف يوم الخميس، منخفضًا من حوالي 4.14% في نفس الوقت من الأسبوع الماضي.

بدأت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض في يوليو في الفترة التي سبقت قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي الشهر الماضي بخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ عام وسط قلق متزايد بشأن سوق العمل الأمريكية.

في اجتماع السياسة النقدية في سبتمبر/أيلول، توقع مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أن يخفض البنك المركزي سعر الفائدة مرتين أخريين هذا العام ومرة واحدة في عام 2026. ومع ذلك، قد يغير الاحتياطي الفيدرالي مساره إذا قفز التضخم وسط توسع إدارة ترامب في استخدام التعريفات الجمركية والتصعيد الأخير في الحرب التجارية مع الصين.

حتى إذا اختار الاحتياطي الفيدرالي خفض سعر الفائدة قصير الأجل بشكل أكبر، فهذا لا يعني بالضرورة أن معدلات الرهن العقاري ستستمر في الانخفاض. في الخريف الماضي، بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات، ارتفعت معدلات الرهن العقاري، لتصل في نهاية المطاف إلى ما يزيد قليلاً عن 7% في يناير من هذا العام.

وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في شركة Bright MLS: "بالنظر إلى بقية العام، من الصعب التنبؤ إلى أين ستتجه أسعار الفائدة، ولكن الرهان المحتمل هو أنها لن تنخفض أكثر من ذلك بكثير". "قد يجد المشترون الذين يعتقدون أنهم يرغبون في انتظار انخفاض أسعار الفائدة أنفسهم في مواجهة أسعار أعلى ولكن دون تحسن في معدلات الرهن العقاري."

ظل متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أعلى من 6٪ منذ سبتمبر 2022، وهو العام الذي بدأت فيه معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها التاريخية. وسوق الإسكان في حالة ركود منذ ذلك الحين.

تراجعت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا. وحتى الآن هذا العام، انخفضت المبيعات إلى أقل مما كانت عليه في مثل هذا الوقت من عام 2024.

ومع ذلك، فقد سعى العديد من مالكي المنازل الذين اشتروا في السنوات الأخيرة بعد ارتفاع أسعار الفائدة فوق 6%، إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية بسعر فائدة أقل مع انخفاض معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة.

انخفضت طلبات الرهن العقاري، التي تشمل قروضًا لشراء منزل أو إعادة تمويل رهن عقاري قائم، بنسبة 1.8% الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. لكن طلبات قروض إعادة تمويل الرهن العقاري شكلت 53.6% من إجمالي الطلبات، بزيادة طفيفة عن الأسبوع السابق.

يتجه العديد من مشتري المنازل المحتملين أيضًا إلى قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل. مثل هذه القروض، التي عادةً ما تقدم معدلات فائدة أولية أقل من القروض العقارية التقليدية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا، شكلت 9.3% من جميع طلبات الرهن العقاري الأسبوع الماضي.

ومع ذلك، يجب أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6٪ لجعل إعادة التمويل خيارًا جذابًا لشريحة واسعة من أصحاب المنازل. وذلك لأن حوالي 80% من المنازل الأمريكية التي لديها رهن عقاري لديها معدل أقل من 6% و 53% من المنازل التي لديها معدل أقل من 4%، وفقًا لموقع Realtor.com.

يتوقع الخبراء الاقتصاديون عمومًا أن يظل متوسط معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الغالب بالقرب من نطاق منتصف 6٪ هذا العام.