تحديات شراء المنازل في السوق الأمريكي اليوم

تتراجع ملكية المنازل أكثر فأكثر عن متناول معظم الأمريكيين مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع الأسعار التي تزيد من حدود ما يمكن للمشترين تحمله.

يحتاج مشتري المنزل الآن إلى كسب ما لا يقل عن 114,000 دولار سنويًا على الأقل لشراء منزل بقيمة 431,250 دولارًا وهو متوسط سعر الإدراج الوطني في أبريل، وفقًا للبيانات الصادرة يوم الخميس عن موقع Realtor.com

ويفترض التحليل أن مشتري المنزل سيدفع دفعة أولى بنسبة 20%، ويمول باقي قيمة الشراء برهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا، وأن تكاليف السكن للمشتري لن تتجاوز 30% من إجمالي دخله الشهري وهو مقياس غالبًا ما يستخدم لمدى القدرة على تحمل تكاليف السكن.

استنادًا إلى أحدث متوسط سعر إدراج المنازل في الولايات المتحدة، يحتاج مشترو المنازل إلى كسب 47,000 دولار أمريكي سنويًا أكثر من متوسط دخلهم قبل ست سنوات فقط. في ذلك الوقت، كان متوسط سعر إدراج المنازل في الولايات المتحدة يبلغ 314,950 دولارًا أمريكيًا، وكان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا يحوم حول 4.1%. هذا الأسبوع، بلغ متوسط المعدل 6.76%.

تجاوز الدخل السنوي المطلوب لتحمل متوسط سعر المنزل الأمريكي لأول مرة إلى ستة أرقام في مايو 2022 ولم ينخفض عن هذا المستوى منذ ذلك الحين. بلغ متوسط دخل الأسرة حوالي 80,600 دولار سنويًا في عام 2023، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.

في العديد من مناطق المترو، بما في ذلك سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس ونيويورك وبوسطن، يتجاوز الدخل السنوي اللازم لشراء منزل متوسط السعر 200,000 دولار. وفي سان خوسيه، يزيد عن 370,000 دولار.

وقد أدت معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية إلى زيادة كبيرة في سوق الإسكان خلال الجائحة، مما أدى إلى حروب المزايدة على المنازل التي أدت إلى ارتفاع أسعار البيع في بعض الأحيان بمئات الآلاف من الدولارات فوق السعر الذي طلبه البائع في البداية. ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بأكثر من 50% بين عامي 2019 و2024.

كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود في المبيعات منذ عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا. وفي مارس/آذار، سجلت أكبر انخفاض شهري لها منذ نوفمبر/تشرين الثاني 2022.

ليست كل الأخبار سيئة بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين.

فأسعار المنازل ترتفع بوتيرة أبطأ بكثير مما كانت عليه خلال فترة جنون سوق الإسكان التي سادت خلال الجائحة. ارتفع متوسط سعر المبيعات الوطني لمتوسط سعر المنزل الأمريكي المشغول سابقًا بنسبة 2.7% في مارس مقارنة بالعام السابق ليصل إلى 403,700 دولار، وهو أعلى مستوى على الإطلاق لشهر مارس، ولكنه أقل زيادة سنوية منذ أغسطس.

في أبريل، ارتفع متوسط سعر المنزل المعروض للبيع بنسبة 0.3% فقط عن العام السابق، وفقًا لموقع Realtor.com.

المشترون الذين يستطيعون تحمل أسعار الرهن العقاري الحالية لديهم مجموعة واسعة من العقارات الآن مقارنة بالعام الماضي.

قفزت القوائم النشطة وهو إحصاء يشمل جميع المنازل المعروضة للبيع في السوق باستثناء تلك التي تنتظر البيع النهائي بنسبة 30.6% الشهر الماضي مقارنة بالعام السابق، وفقًا لموقع Realtor.com. قفزت قوائم المنازل المعروضة بين 67.6% و70.1% في سان دييغو وسان خوسيه وواشنطن العاصمة.

نظرًا لأن العقارات تستغرق وقتًا أطول للبيع، يقوم المزيد من البائعين بتخفيض السعر المطلوب. ووفقاً لموقع Realtor.com، تم تخفيض سعر حوالي 18% من العقارات المعروضة للبيع الشهر الماضي.

قالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "أصبح البائعون أكثر مرونة في التسعير، وهو ما يؤكده تخفيض الأسعار الذي نشهده، وفي حين أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤثر بالتأكيد على الطلب، فإن الجانب المشرق هو أن السوق بدأ في إعادة التوازن". "وهذا يمكن أن يخلق فرصًا للمشترين المستعدين."