تحليلات مبيعات المنازل في الولايات المتحدة: يوليو

مبيعات المنازل في الولايات المتحدة： نظرة عامة على الوضع الحالي

أنهت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا تراجعًا استمر أربعة أشهر في يوليو مع انخفاض معدلات الرهن العقاري وانتعاش العقارات في السوق مما شجع المتسوقين على شراء المنازل.

ارتفاع مبيعات المنازل في يوليو 2023

قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس إن مبيعات المنازل القائمة ارتفعت بنسبة 1.3٪ الشهر الماضي مقارنة بشهر يونيو إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 3.95 مليون منزل.

أسعار المنازل： اتجاهات الزيادة المستمرة

وانخفضت المبيعات بنسبة 2.5% مقارنة بشهر يوليو من العام الماضي، وهي أقل من وتيرة العام الماضي. جاءت مبيعات المنازل الأخيرة أعلى بقليل من وتيرة 3.92 مليون منزل التي كان يتوقعها الاقتصاديون، وفقًا ل FactSet.

ارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي للشهر الثالث عشر على التوالي. ارتفع متوسط سعر المبيعات الوطني بنسبة 4.2% عن العام السابق ليصل إلى 422,600 دولار. على الرغم من انخفاضه قليلاً عن أعلى مستوى له على الإطلاق في شهر يونيو، إلا أن متوسط سعر المبيعات في الشهر الماضي كان الأعلى على الإطلاق لشهر يوليو.

تأثير معدلات الرهن العقاري على سوق الإسكان

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في وكالة NAR: "على الرغم من المكاسب المتواضعة، لا تزال مبيعات المنازل بطيئة". "لكن المستهلكين يرون بالتأكيد المزيد من الخيارات، والقدرة على تحمل التكاليف تتحسن بسبب انخفاض أسعار الفائدة."

تاريخ معدلات الرهن العقاري وتأثيرها على المبيعات

كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود عميق في المبيعات يعود تاريخه إلى عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. انخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا العام الماضي حيث ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا عند 7.79٪، وفقًا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.

التغيرات الأخيرة في معدلات الرهن العقاري

انخفضت معدلات الرهن العقاري في الغالب منذ أن وصلت إلى 7.22% في أوائل شهر مايو. هذا الشهر، حقق متوسط سعر الفائدة لقرض عقاري مدته 30 عامًا أكبر انخفاض له منذ أكثر من عام، حيث بلغ حوالي 6.5%. هذا الأسبوع، تراجع المعدل إلى أدنى مستوى له منذ 15 شهرًا.

العوامل المؤثرة في سوق الإسكان

ومع ذلك، لا تزال ملكية المنازل بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الأمريكيين بعد سنوات من ارتفاع أسعار المنازل: ارتفع متوسط سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 51% خلال السنوات الخمس الماضية.

زيادة المخزون وتأثيره على المشترين

استفاد متسوقو المنازل الذين يمكنهم تحمل تكاليف الشراء الشهر الماضي من الارتفاع المتواضع في العقارات المعروضة في السوق.

مدة بقاء المنازل في السوق： تحليل البيانات

إجمالاً، كان هناك حوالي 1.33 مليون منزل غير مباع في نهاية يوليو، بزيادة 0.8٪ عن شهر يونيو و 19.8٪ عن يوليو من العام الماضي، حسبما ذكرت وكالة NAR.

يُترجم ذلك إلى معروض لمدة أربعة أشهر بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعًا من وتيرة 3.3 شهرًا في نهاية يوليو من العام الماضي. تقليديًا، يُعتبر العرض لمدة خمسة إلى ستة أشهر سوقًا متوازنًا بين المشترين والبائعين.

عامل آخر يساعد على زيادة المخزون: يستغرق بيع المنازل وقتًا أطول للبيع، على الرغم من أنه لا يزال يتم اقتناصها بسرعة نسبيًا.

بقيت المنازل عادةً في السوق لمدة 24 يومًا في يوليو قبل أن يتم بيعها، مقارنة ب 22 يومًا في يونيو و20 يومًا في يوليو من العام الماضي.

وتلقى عدد أقل من المنازل عروضاً متعددة. تم شراء ربع المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي بأكثر من سعر القائمة الأصلي، بانخفاض عن 35% في يوليو من العام الماضي.

وقال يون: "لذا، لا يزال لدينا عروض متعددة باقية، ولكن ليس بنفس الكثافة التي كانت عليها قبل عام واحد".

تحديات المشترين في سوق الإسكان

لا يزال مشترو المنازل لأول مرة الذين لا يملكون أي حقوق ملكية منزلية لوضعها في الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان. فقد استحوذوا على 29% من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، دون تغيير عن شهر يونيو، ولكن بانخفاض عن 30% في يوليو من العام الماضي. لقد استحوذوا على 40% من المبيعات تاريخيًا.

مشترو المنازل لأول مرة： العقبات والتحديات

استحوذ مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع كل شيء نقدًا لشراء منزل على 27% من المبيعات الشهر الماضي، بانخفاض عن 28% في يونيو، ولكن بزيادة عن 26% في يوليو 2023. وقالت NAR إن حوالي 13٪ من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي تم شراؤها من قبل مستثمرين أفراد أو أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى شراء منزل ثانٍ، بانخفاض عن 16٪ في العام السابق.

توقعات مستقبل سوق الإسكان

قد تستمر مبيعات المنازل في الارتفاع في الأشهر المقبلة إذا اتبعت معدلات الرهن العقاري مسارها الهبوطي، كما يتوقع العديد من الاقتصاديين.

تأثير التضخم وسوق العمل على معدلات الرهن العقاري

وقد أدت علامات تراجع التضخم وتراجع سوق العمل إلى زيادة التوقعات بأن مجلس الاحتياطي الفيدرالي سيخفض سعر الفائدة القياسي الشهر المقبل للمرة الأولى منذ أربع سنوات.

وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات البنك المركزي بشأن سياسة سعر الفائدة. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

توقعات معدلات الرهن العقاري حتى نهاية العام

قال دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "ساعد انخفاض التضخم في تسريع انخفاض معدلات الرهن العقاري في منتصف يوليو وتحوم الأسعار حاليًا بالقرب من أدنى مستوياتها في 15 شهرًا". "من المرجح أن يبشر هذا الأمر بالخير للمشترين في الخريف - وهو موسم مفيد عادةً للمتسوقين لشراء المنازل."

يتوقع موقع Realtor.com أن ينخفض متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.3% بحلول نهاية العام.