ارتفاع معدلات الرهن العقاري في ظل إدارة ترامب

• فوز دونالد ترامب في الانتخابات الرئاسية الأمريكية يُلقي بظلاله على التوقعات الخاصة بأسعار الرهن العقاري حتى قبل أن يعود إلى البيت الأبيض.

فقد وعد الرئيس المنتخب في حملته الانتخابية بجعل ملكية المنازل في متناول الجميع من خلال خفض معدلات الرهن العقاري من خلال سياسات تهدف إلى القضاء على التضخم. ولكن من المحتمل أن تمهد أجندته الاقتصادية المقترحة الطريق أمام ارتفاع معدلات الرهن العقاري، كما يقول بعض الاقتصاديين والمحللين.

تتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك التحركات في عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان. وقد ارتفعت عوائد سندات الخزانة في الأسابيع الأخيرة حتى بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي، والذي يؤثر على أسعار الفائدة على جميع أنواع القروض بما في ذلك الرهون العقارية. وبدا أن المستثمرين يتساءلون إلى أي مدى ينبغي على الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة بالنظر إلى قوة الاقتصاد.

ثم ارتفعت العائدات أكثر بعد فوز ترامب مباشرة، مما أدى إلى ارتفاع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.79%، وفقًا لما ذكره مشتر الرهن العقاري فريدي ماك.

وقال دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor: "بالنظر إلى ما نشهده في أسواق السندات، يتوقع المستثمرون ارتفاع أسعار الفائدة في ظل إدارة ترامب وبدأوا في اتخاذ هذا الاتجاه بالفعل". "لذا، إذا كانت المعدلات الإجمالية أعلى، فإن ذلك سيعني أيضًا أن معدلات الرهن العقاري سترتفع أيضًا."

يقول ترامب إنه يريد فرض رسوم جمركية على السلع الأجنبية، وخفض معدلات الضرائب وتخفيف اللوائح، وهي سياسات يمكن أن تنعش الاقتصاد، ولكنها قد تؤدي أيضًا إلى زيادة التضخم وزيادة ديون الحكومة الأمريكية - ويقول بعض الاقتصاديين إنها ستؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة وبالتالي ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

تقول ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في شركة برايت إم إل إس: "من المتوقع أن تؤدي سياسات ترامب المالية إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري التي لا يمكن التنبؤ بها حتى نهاية العام الحالي وحتى عام 2025"، حيث لم تعد تتوقع أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على قرض عقاري لمدة 30 عامًا إلى أقل من 6% العام المقبل.

يرى محللو قطاع بناء المنازل في شركة Raymond James and Associates أن معدلات الرهن العقاري ستظل "أعلى لفترة أطول"، بالنظر إلى نتيجة الانتخابات. وقالوا أيضًا في مذكرة بحثية الأسبوع الماضي إن مشتروا المنازل لأول مرة "من المرجح أن يواجهوا تحديات أكبر في القدرة على تحمل التكاليف هذا الربيع"، وهو عادةً موسم ذروة المبيعات في العام بالنسبة لبناة المنازل.

يمكن لمعدلات الرهن العقاري المرتفعة أن تضيف مئات الدولارات شهريًا من التكاليف للمقترضين، مما يقلل من قدرتهم الشرائية في وقت لا تزال فيه أسعار المنازل قريبة من مستويات قياسية على الرغم من تراجع مبيعات سوق الإسكان الذي يعود إلى عام 2022.

أبقت معدلات الرهن العقاري والأسعار المرتفعة ملكية المنازل بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة. فقد استحوذوا على 24% فقط من جميع المنازل التي تم شراؤها بين يوليو 2023 ويونيو الماضي، وهو أدنى مستوى تاريخي يعود إلى عام 1981، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. قبل عام 2008، كانت نسبة المشترين لأول مرة تاريخيًا 40%.

نظرًا لأن المزيد من الأمريكيين يتم تسعيرهم خارج ملكية المنازل أو يضطرون إلى تأخير شراء منزل، فإنهم يفقدون المكاسب المحتملة من نمو ملكية المنازل، والتي كانت تاريخيًا محركًا قويًا للثروة الشخصية.

علاوة على ذلك، يمكن لمعدلات الرهن العقاري المرتفعة أن تثني أصحاب المنازل الحاليين عن البيع. في حين أن متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عاماً قد انخفض من أعلى مستوى له منذ 23 عاماً والذي بلغ حوالي 8% العام الماضي، إلا أنه لا يزال مرتفعاً للغاية بالنسبة للعديد من البائعين المحتملين. ووفقًا لموقع Realtor، فإن أكثر من أربعة من كل خمسة من مالكي المنازل الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدل حالي أقل من 6%.

ومن المحتمل أن يعكس الارتفاع الكبير في عائدات السندات الأسبوع الماضي توقعات المستثمرين بأن السياسات الاقتصادية التي اقترحها ترامب ستؤدي إلى توسيع العجز الفيدرالي وزيادة التضخم.

وتتوقع اللجنة غير الحزبية للميزانية الفيدرالية المسؤولة أن تؤدي مقترحات ترامب إلى زيادة العجز في الميزانية الفيدرالية بمقدار 7.75 تريليون دولار على مدى العقد المقبل.

ولدفع الفائدة على هذا الدين، من المرجح أن تضطر الحكومة إلى إصدار المزيد من السندات، مثل سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. وقد يؤدي ذلك إلى مطالبة المستثمرين بعوائد أعلى، أو العائد الذي يحصلون عليه مقابل الاستثمار في السندات. ومع ارتفاع تلك العوائد، سيؤدي ذلك إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

إذا ارتفع التضخم مرة أخرى، فقد يضطر الاحتياطي الفيدرالي إلى إيقاف تخفيضات أسعار الفائدة التي بدأها في سبتمبر. فقد انخفض التضخم على أساس سنوي من ذروة 9.1% في عام 2022 إلى أدنى مستوى له في 3 سنوات ونصف السنة عند 2.4% مع رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ عقود.

في حين أن البنك المركزي لا يحدد معدلات الرهن العقاري، فإن إجراءاته ومسار التضخم يؤثران على التحركات في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. من المتوقع أن يؤدي محور سياسة البنك المركزي في نهاية المطاف إلى تمهيد الطريق أمام معدلات الرهن العقاري للانخفاض بشكل عام. ولكن قد يتغير ذلك إذا أدت سياسات الإدارة المقبلة إلى ارتفاع التضخم مرة أخرى.

وقال هيل من موقع Realtor: "لا تزال التوقعات العامة تشير إلى أن هناك الكثير من الأسباب التي تدفعنا لتوقع انخفاض معدلات الرهن العقاري، ولكن السياسة هي بطاقة البدل الكبيرة جدًا".

إن التنبؤ بمسار معدلات الرهن العقاري أمر صعب، نظرًا لأن المعدلات تتأثر بالعديد من العوامل، بدءًا من الإنفاق الحكومي والاقتصاد، إلى التوترات الجيوسياسية وتقلبات سوق الأسهم والسندات.

قبل الانتخابات، توقع اقتصاديو الإسكان عمومًا أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حتى نهاية هذا العام إلى حوالي 6%، ثم ينخفض أكثر في العام المقبل. والآن، يتوقع الاقتصاديون في جمعية مصرفيي الرهن العقاري وRealtor أن يحوم متوسط المعدل حول 6% العام المقبل، بينما يقول خبراء الاقتصاد في First American إنه من المحتمل أن تنخفض المعدلات إلى حوالي 6% ولكنها ليست أمراً مفروغاً منه.

وفي الوقت نفسه، قال تشين تشاو، رئيس قسم الأبحاث الاقتصادية في Redfin، إنه "من الصعب جدًا تخيل انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% العام المقبل ما لم يحدث ركود".

وتُشير تقديرات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إلى أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا سيتراوح بين 5.5% و6.5% خلال فترة ولاية ترامب الثانية.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "إذا تمكنت إدارة ترامب من وضع خطة موثوقة لتقليل العجز في الميزانية، فيمكن أن تتحرك معدلات الرهن العقاري نحو الانخفاض".

وبغض النظر عن ذلك، لا تتوقع أن تعود معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التي وصلت إليها خلال فترة ولاية ترامب الأولى، والتي بدأت في أواخر يناير 2017 وانتهت بعد أربع سنوات.

في ذلك الوقت، تراوح متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من مستوى قياسي منخفض بلغ 2.65% إلى 4.94%. انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد في العام الأخير من ولاية ترامب الأولى حيث دفعت التداعيات الاقتصادية لجائحة COVID-19 المستثمرين إلى البحث عن الأمان في السندات الحكومية الأمريكية، مما أدى إلى انخفاض عوائدها بشكل حاد.