ارتفاع معدلات الرهن العقاري: تحليل لسوق الإسكان

بداية بطيئة لموسم شراء المنازل في الربيع

بدأ موسم شراء المنازل في فصل الربيع بداية بطيئة حيث يواجه المتسوقون لشراء المنازل ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع الأسعار.

انخفاض مبيعات المنازل في مارس

قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس إن مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا انخفضت بنسبة 4.3٪ في مارس عن الشهر السابق إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 4.19 مليون منزل. هذا هو أول انخفاض شهري في المبيعات منذ ديسمبر ويأتي بعد قفزة في المبيعات الشهرية بنسبة 10% تقريبًا في فبراير.

مقارنة بالمبيعات السابقة

كما انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 3.7% مقارنة بشهر مارس من العام الماضي. ومع ذلك، جاءت المبيعات الأخيرة أعلى بقليل من وتيرة 4.16 مليون التي كان الاقتصاديون يتوقعونها، وفقًا لما ذكرته شركة FactSet.

تأثير معدلات الرهن العقاري على المبيعات

ساعد التراجع المتواضع في معدلات الرهن العقاري في وقت مبكر من هذا العام في رفع مبيعات المنازل في يناير وفبراير، لكن المعدلات ارتفعت في الغالب في فبراير ومارس، عندما تم الانتهاء من العديد من مبيعات المنازل التي تم الانتهاء منها الشهر الماضي.

ارتفاع معدلات الرهن العقاري

ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الثلاثة الماضية، حيث ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع فوق 7% إلى أعلى مستوى له منذ أواخر نوفمبر، حسبما قال مشتر الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس.

تحديات المتسوقين لشراء المنازل

ويمثل هذا الاتجاه انتكاسة للمتسوقين لشراء المنازل في موسم شراء المنازل في فصل الربيع، وهو عادةً أكثر أوقات العام ازدحامًا في سوق الإسكان.

قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: "لا تزال مبيعات المنازل عالقة بشكل أساسي لأن (معدل) الرهن العقاري مستقر والمخزون لا يرتفع حقًا".

ارتفاع أسعار المنازل في السوق

على الرغم من التراجع في المبيعات، ارتفع متوسط سعر مبيعات المنازل على المستوى الوطني بنسبة 4.8% عن العام السابق ليصل إلى 393,500 دولار. وهذا هو أعلى متوسط لسعر المبيعات في أي شهر مارس في السجلات التي تعود إلى عام 1999، وهو الشهر التاسع على التوالي الذي ترتفع فيه الأسعار مقارنة بالعام السابق.

معدل ارتفاع الأسعار وتأثيره على المشترين

يعكس الارتفاع الأخير في الأسعار الارتفاع الأخير في الأسعار المنافسة المتزايدة التي يواجهها العديد من المتسوقين لشراء المنازل. ضع في اعتبارك أن 60% من المنازل التي تم شراؤها في مارس بيعت خلال أقل من شهر من طرحها في السوق. وقال يون إن 29% من المنازل بيعت بأعلى من سعر القائمة الأولية، مقارنة بـ 28% في مارس من العام الماضي.

وقال: "المخزون ببساطة غير موجود".

المخزون المتاح من المنازل

في حين أن المعروض من المنازل في السوق لا يزال أقل من المتوسط التاريخي، فإن الزيادة المعتادة في المنازل المعروضة للبيع التي تحدث قبل موسم شراء المنازل في الربيع أعطت المتسوقين للمنازل مجموعة أكبر من العقارات للاختيار من بينها.

في نهاية الشهر الماضي، كان هناك 1.11 مليون منزل غير مباع في السوق، بزيادة 4.7% عن شهر فبراير وبزيادة 14.4% عن العام السابق، حسبما ذكرت وكالة NAR. لا يزال هذا أقل بكثير من 1.7 مليون منزل في السوق في مارس 2019، قبل الجائحة.

توازن السوق بين المشترين والبائعين

بلغ المخزون المتاح في نهاية الشهر الماضي 3.2 شهرًا، وفقًا لوتيرة المبيعات الحالية. وقد ارتفع ذلك من معروض 2.9 شهرًا في فبراير و 2.7 شهرًا في مارس من العام الماضي. في سوق أكثر توازناً بين المشترين والبائعين، هناك معروض من 4 إلى 5 أشهر.

ويعني هذا النقص في عدد المنازل المعروضة في السوق أن بائعي المنازل يتمتعون عمومًا بميزة على المشترين، وخاصة أولئك الذين يتنافسون على المنازل ذات الأسعار المعقولة، والتي غالبًا ما تجلب عروضًا متعددة.

التحديات الاقتصادية وتأثيرها على سوق الإسكان

يخرج سوق الإسكان في الولايات المتحدة من ركود عميق في المبيعات استمر لمدة عامين بسبب الارتفاع الحاد في معدلات الرهن العقاري وندرة المنازل في السوق. انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا تقريبًا العام الماضي، حيث تراجعت بنسبة 18.7% مقارنة بعام 2022، حيث ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا عند 7.79%، وفقًا لما ذكره فريدي ماك.

تأثير معدلات الرهن العقاري على القدرة الشرائية

انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.67% في منتصف يناير/كانون الثاني، ولكنه أخذ في الارتفاع ليصل إلى 7.1% هذا الأسبوع. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإنها يمكن أن تضيف مئات الدولارات شهريًا من التكاليف بالنسبة للمقترضين، مما يحد من المبلغ الذي يمكنهم تحمله.

انجرفت معدلات الرهن العقاري في الغالب إلى الأعلى في الأسابيع الأخيرة حيث أثارت التقارير الأقوى من المتوقع بشأن التوظيف والتضخم الشكوك بين مستثمري السندات حول مدى سرعة تحرك الاحتياطي الفيدرالي لخفض سعر الفائدة القياسي.

عوامل تأثير أسعار القروض العقارية

تتأثر أسعار اقتراض القروض العقارية بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع سياسة سعر الفائدة التي يتبعها الاحتياطي الفيدرالي والتحركات في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

قفز العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى حوالي 4.66% يوم الثلاثاء - وهو أعلى مستوى له منذ أوائل نوفمبر - بعد أن أشار كبار المسؤولين في الاحتياطي الفيدرالي إلى أن البنك المركزي قد يُبقي على الفائدة الرئيسية ثابتة لفترة من الوقت. يريد البنك المركزي الحصول على المزيد من الثقة في أن التضخم يتجه بشكل مستدام نحو هدفه البالغ 2%.

توقعات الاقتصاديين لمعدلات الرهن العقاري

لا يزال العديد من الاقتصاديين يتوقعون أن تتراجع معدلات الرهن العقاري بشكل متواضع هذا العام، مما قد يمنح مشتري المنازل الذين لا يستطيعون دفع كل شيء نقدًا لشراء منزل المزيد من القوة الشرائية.

التحديات التي تواجه المشترين الجدد

وقال يون: "يمكن أن يرتفع معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا لبضعة أشهر إلى 7.5% قبل أن يستقر مرة أخرى إلى 6.5% بحلول نهاية العام". في يناير، توقعت NAR أن ينخفض متوسط المعدل إلى 6.1% بحلول نهاية العام.

كما يتوقع الخبراء الاقتصاديون في موقع Realtor.com أيضًا أن المعدل قد يصل إلى 6.5% بحلول نهاية هذا العام.

المنافسة بين المشترين

في الوقت الحالي، لا يزال مشترو المنازل لأول مرة الذين لا يملكون أي أسهم في المنزل لوضعها في الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان، على الرغم من أنهم يمثلون 32% من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، بزيادة من 26% في فبراير و 28% في مارس من العام الماضي. ولا تزال هذه النسبة أقل بكثير من نسبة 40% من المبيعات التي استحوذوا عليها تاريخيًا.

يواجه المشترون المحتملون منافسة من المشترين الذين يمكنهم شراء منزل نقدًا. قالت وكالة NAR إن حوالي 28% من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي تم شراؤها بالكامل نقدًا، بانخفاض عن 33% في فبراير، ولكن بزيادة عن 27% قبل عام.