انخفاض أسعار الفائدة يدعم سوق الإسكان الأمريكي

انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى له منذ ما يقرب من 10 أشهر، مما يمنح مشتري المنازل المحتملين دفعة شرائية مطلوبة بشدة قد تساعد في ضخ الحياة في سوق الإسكان الراكد.

وانخفض معدل الرهن العقاري طويل الأجل إلى 6.58% من 6.63% الأسبوع الماضي، حسبما قال مشتر الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس. قبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.49%.

كما انخفضت تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية لدى أصحاب المنازل الذين يعيدون تمويل قروضهم العقارية. انخفض متوسط المعدل إلى 5.71% من 5.75% الأسبوع الماضي. وقالت فريدي ماك إن المعدل كان 5.66% قبل عام مضى.

ساعدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة في إبقاء سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود في المبيعات منذ أوائل عام 2022، عندما بدأت المعدلات في الارتفاع من أدنى مستوياتها التي وصلت إليها خلال الوباء. تراجعت مبيعات المنازل العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا.

هذا هو الأسبوع الرابع على التوالي الذي تنخفض فيه المعدلات. بلغ متوسط المعدل الأخير على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا الآن أدنى مستوى له منذ 24 أكتوبر، عندما بلغ متوسطه 6.54%.

تتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بدءًا من قرارات سياسة سعر الفائدة التي يتخذها الاحتياطي الفيدرالي إلى توقعات المستثمرين في سوق السندات للاقتصاد والتضخم.

المقياس الرئيسي هو عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المُقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان. بلغ العائد 4.29% في منتصف يوم الخميس، بارتفاع طفيف من 4.24% في وقت متأخر من يوم الأربعاء.

وقد انخفض العائد في الأسبوعين الماضيين بعد بيانات سوق العمل الأمريكية لشهر يوليو التي جاءت أضعف من المتوقع، مما أثار تكهنات بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض سعر الفائدة الرئيسي قصير الأجل الشهر المقبل.

وقد يؤدي خفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة إلى تعزيز سوق العمل والاقتصاد بشكل عام، ولكنه قد يؤدي أيضًا إلى زيادة التضخم في الوقت الذي قد تؤدي فيه سياسات التعريفة الجمركية التي ينتهجها الرئيس ترامب إلى رفع الأسعار بالنسبة للمستهلكين الأمريكيين.

وفي الوقت نفسه، أظهر تقرير جديد للتضخم يوم الخميس أن الأسعار على مستوى البيع بالجملة في الولايات المتحدة قفزت بنسبة 3.3% الشهر الماضي مقارنة بالعام السابق. وكان ذلك أعلى بكثير من معدل 2.5% الذي توقعه الاقتصاديون، وقد يشير إلى ارتفاع التضخم في المستقبل.

في وقت سابق من هذا الأسبوع، قالت وزارة العمل الأمريكية إن أسعار المستهلكين ارتفعت بنسبة 2.7% في يوليو مقارنة بالعام السابق، دون تغيير عن يونيو.

قد يؤدي ارتفاع التضخم إلى ارتفاع عائدات السندات، مما يؤدي بدوره إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، حتى لو خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي.

يتوقع الاقتصاديون عمومًا أن يظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أعلى من 6% هذا العام. وتتوقع التوقعات الأخيرة لموقع Realtor.com و Fannie Mae أن يتراجع متوسط المعدل إلى حوالي 6.4% بحلول نهاية هذا العام.

قد لا يكون ذلك منخفضًا بما يكفي لإحداث فرق. في حين أن اتجاهات مثل انخفاض أسعار قوائم أسعار المنازل والمزيد من العقارات المعروضة في السوق في منطقة الحزام الشمسي والغرب تصب في صالح المشترين الآن، إلا أن القدرة على تحمل التكاليف لا تزال عقبة رئيسية أمام العديد من أصحاب المنازل الطموحين.

تباطأ نمو أسعار المنازل على الصعيد الوطني، لكن متوسط سعر بيع المنزل الأمريكي الذي كان مشغولاً في السابق لا يزال يرتفع إلى أعلى مستوى له على الإطلاق عند 435,300 دولار في يونيو.

قال جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "حصل مشترو المنازل الذين تم إبعادهم إلى الهامش بسبب ارتفاع تكاليف التمويل على بعض التشجيع في الأسبوعين الماضيين، ولكن يبقى أن نرى ما إذا كان ذلك كافياً لإعادة المزيد منهم إلى اللعبة".

ومع ذلك، فقد حفز الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري العديد من مالكي المنازل على إعادة التمويل.

قفزت طلبات الرهن العقاري بنسبة 10.9% الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق مع انخفاض أسعار الفائدة، مدعومة من قبل أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة التمويل، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.

شكلت طلبات إعادة تمويل القروض العقارية ما يقرب من 47% من جميع طلبات الرهن العقاري. قفزت طلبات إعادة تمويل قروض إعادة التمويل العقاري بنسبة 23% مقارنة بالأسبوع السابق - وهو أقوى أداء منذ أبريل.

وفي الوقت نفسه، ارتفعت طلبات الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل، أو ARMs، بنسبة 25٪ إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2022، حسبما ذكرت جمعية المصرفيين للرهن العقاري.

لا ينتظر العديد من مالكي المنازل المزيد من الانخفاض في أسعار الفائدة قبل إعادة التمويل. ارتفع نشاط إعادة تمويل المنازل التي تم إعادة تمويلها نقدًا إلى أعلى مستوى له منذ ما يقرب من ثلاث سنوات في الربع الممتد من أبريل إلى يونيو، حيث استفاد أصحاب المنازل من بعض مكاسب الأسهم التي تراكمت بعد سنوات من ارتفاع أسعار المنازل.