انخفاض مبيعات المنازل في أمريكا وتأثير الفائدة

تراجع مبيعات المنازل في الولايات المتحدة في أغسطس

انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا في شهر أغسطس إلى أبطأ وتيرة سنوية منذ عام تقريبًا حتى مع تراجع معدلات الرهن العقاري واستمرار ارتفاع المعروض من العقارات في السوق.

انخفاض مبيعات المنازل مقارنة بالشهور السابقة

قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس إن مبيعات المنازل القائمة انخفضت بنسبة 2.5٪ الشهر الماضي، مقارنة بشهر يوليو، إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 3.86 مليون منزل.

وانخفضت المبيعات بنسبة 4.2% مقارنة بشهر أغسطس من العام الماضي. كانت مبيعات المنازل الأخيرة أقل من الوتيرة التي كان يتوقعها الاقتصاديون والبالغة 3.9 مليون منزل، وفقًا لما ذكرته شركة FactSet.

زيادة أسعار المنازل على أساس سنوي

ارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي للشهر الرابع عشر على التوالي. ارتفع متوسط سعر المبيعات الوطني بنسبة 3.1% عن العام السابق ليصل إلى 416,700 دولار. وهذا هو أعلى متوسط سعر لشهر أغسطس في السجلات التي تعود إلى عام 1999.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: "كانت مبيعات المنازل مخيبة للآمال مرة أخرى في أغسطس، ولكن التطور الأخير المتمثل في انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى جانب زيادة المخزون هو مزيج قوي سيوفر بيئة مناسبة لارتفاع المبيعات في الأشهر المقبلة".

تأثير تخفيضات الفائدة على سوق الرهن العقاري

خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات يوم الأربعاء. وأشار مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أيضًا إلى أنهم يتوقعون المزيد من التخفيضات هذا العام وفي عامي 2025 و 2026. ومن المفترض أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة، بمرور الوقت، إلى انخفاض تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية.

وتراجعت معدلات الرهن العقاري في الغالب منذ يوليو مع ظهور مؤشرات على تراجع التضخم وتراجع سوق العمل مما زاد من توقعات خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة. انخفض متوسط معدل الفائدة على قرض عقاري لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى 6.09%، وهو أدنى مستوى منذ أوائل فبراير 2023، وفقًا لما ذكره مشتر الرهن العقاري فريدي ماك.

على الرغم من معدلات الرهن العقاري الأكثر جاذبية، من المحتمل أن تكون مبيعات المنازل قد انخفضت الشهر الماضي جزئيًا لأن العديد من مشتري المنازل المحتملين كانوا ينتظرون خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة.

انتظار المشترين لتخفيضات الفائدة

قال دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "حتى الآن، قد يكون هؤلاء المشترون الذين انتظروا، سعداء لأنهم فعلوا ذلك، لم تستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في أوائل شهر سبتمبر فحسب، بل إننا نقترب أيضًا من نقطة موسمية رائعة لمشتري المنازل، عندما تتضاءل المنافسة عادة، وتتراجع أسعار المنازل، ويميل الوقت في السوق إلى النمو."

يتوقع الاقتصاديون عمومًا أن يظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أعلى من 6% هذا العام.

العوامل المؤثرة في سوق المنازل

كانت مبيعات المنازل القائمة في حالة من الركود الشديد في المبيعات تعود إلى عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. لقد انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا العام الماضي حيث ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له في 23 عامًا عند 7.79٪.

ارتفاع معدلات الرهن العقاري ونقص المنازل

أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة وأسعار المنازل القريبة من أعلى مستوياتها على الإطلاق والنقص المزمن في المنازل في السوق إلى إبعاد العديد من مشتري المنازل المحتملين.

زيادة المعروض من المنازل في السوق

وبالإضافة إلى احتمالية انخفاض معدلات الرهن العقاري، فإن المزيد من المنازل تطرح في السوق، مما يمنح المتسوقين للمنازل خيارات أوسع للاختيار من بينها.

إجمالاً، كان هناك حوالي 1.35 مليون منزل غير مباع في نهاية أغسطس، بزيادة 0.7% عن شهر يوليو و 22.7% عن شهر أغسطس من العام الماضي، حسبما ذكرت وكالة NAR.

وأشار يون إلى أن هذا هو أكبر عدد من المنازل المعروضة للبيع في السوق منذ أكتوبر 2020، عندما كان هناك 1.4 مليون منزل معروض للبيع، لكنه لا يزال أقل من 1.83 مليون منزل في السوق في عام 2019.

مخزون المنازل المتاحة وتأثيره على السوق

يُترجم مخزون المنازل المتاحة إلى معروض لمدة 4.2 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعًا من وتيرة 3.3 شهرًا في نهاية أغسطس من العام الماضي. تقليديًا، يعتبر العرض من 5 إلى 6 أشهر سوقًا متوازنًا بين المشترين والبائعين.

وقال يون: "ربما يكون للخلفية المواتية - انخفاض معدلات الرهن العقاري، والمزيد من المخزون - تأثير في الأشهر المقبلة".

تحديات ملكية المنازل في الولايات المتحدة

لا تزال ملكية المنازل بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الأمريكيين بعد سنوات من ارتفاع أسعار المنازل. ضع في اعتبارك أن متوسط سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة قد قفز بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، في حين نمت الأجور بنسبة 25% في الفترة نفسها.

استفاد متسوقو المنازل الذين يمكنهم تحمل تكاليف الشراء الشهر الماضي من الارتفاع المتواضع في العقارات المعروضة في السوق.

صعوبة دخول المشترين الجدد إلى السوق

عامل آخر ساعد على زيادة المخزون: يستغرق بيع المنازل وقتًا أطول للبيع، على الرغم من أنه لا يزال يتم اقتناصها بسرعة نسبيًا.

بقيت المنازل عادةً في السوق لمدة 26 يومًا في أغسطس قبل أن يتم بيعها، مقارنة ب 20 يومًا في العام السابق.

تغيرات في عروض المنازل ومدة البيع

تلقى عدد أقل من المنازل عروضاً متعددة. حوالي 20% من المنازل التي بيعت الشهر الماضي تم شراؤها بأكثر من سعرها الأصلي، بانخفاض عن 31% في أغسطس من العام الماضي.

مشترو المنازل لأول مرة وتحدياتهم

لا يزال مشترو المنازل لأول مرة الذين لا يملكون أي رصيد في المنزل لوضعه في الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان. فقد استحوذوا على 26% من جميع المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي، وهو ما يطابق أدنى مستوى على الإطلاق منذ نوفمبر 2021. وانخفضت النسبة من 29% في أغسطس من العام الماضي. وقد استحوذوا على 40% من المبيعات تاريخياً.

استحوذ مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع جميع مبالغ الرهن العقاري نقدًا مقابل المنزل على 26% من المبيعات الشهر الماضي، بانخفاض عن 27% في يوليو وأغسطس 2023. وقالت NAR إن حوالي 19٪ من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي تم شراؤها من قبل مستثمرين أفراد أو أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى شراء منزل ثانٍ، بانخفاض عن 16٪ في العام السابق.