تباطؤ مبيعات المنازل في أمريكا يثير القلق

تراجع مبيعات المنازل في الولايات المتحدة

• تباطأت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا في سبتمبر إلى أضعف وتيرة سنوية منذ ما يقرب من 14 عامًا حتى مع انخفاض معدلات الرهن العقاري واستمرار ارتفاع المعروض من العقارات في السوق.

أسباب انخفاض مبيعات المنازل

وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الأربعاء إن مبيعات المنازل القائمة انخفضت بنسبة 1% الشهر الماضي، مقارنة بشهر أغسطس، إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 3.84 مليون منزل. ويمثل هذا ثاني انخفاض شهري على التوالي وأبطأ وتيرة مبيعات سنوية منذ أكتوبر 2010 عندما كان سوق الإسكان لا يزال في حالة ركود عميق في أعقاب انهيار العقارات في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

انخفضت المبيعات بنسبة 3.5% مقارنة بشهر سبتمبر من العام الماضي. على أساس إقليمي، انخفضت المبيعات في الشمال الشرقي والجنوب والغرب الأوسط الشهر الماضي مقارنة بالعام السابق، لكنها ارتفعت في الغرب.

بشكل عام، كانت مبيعات المنازل الأخيرة أقل من الوتيرة التي كان يتوقعها الاقتصاديون والبالغة 3.9 مليون، وفقًا لما ذكرته شركة FactSet.

تأثير أسعار الرهن العقاري على السوق

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في وكالة NAR: "العوامل التي من شأنها أن تدفع مبيعات المنازل إلى الارتفاع - مثل انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل كبير الآن مقارنة بالعام الماضي، وبدء زيادة المخزون، وبالطبع إضافة الوظائف باستمرار إلى الاقتصاد - ومع ذلك فإن مبيعات المنازل لا تزال عالقة عند مستويات منخفضة".

ارتفاع أسعار المنازل رغم التراجع

على الرغم من تباطؤ وتيرة المبيعات، ارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي للشهر الخامس عشر على التوالي. ارتفع متوسط سعر المبيعات الوطني بنسبة 3% عن العام السابق، ليصل إلى 404,500 دولار.

وعلى الرغم من تباطؤ معدل نمو الأسعار، إلا أن متوسط سعر المبيعات الأخير أعلى بنسبة 49% مما كان عليه قبل خمس سنوات، أي قبل الجائحة. وأشار يون إلى أنه بالمقارنة، ارتفعت الأجور بنسبة 25% في الفترة نفسها.

أثر ارتفاع الأسعار على ملكية المنازل

ساعدت سنوات من ارتفاع أسعار المنازل في جعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول العديد من الأمريكيين، مما جعل الإسكان قضية سياسية رئيسية للناخبين في انتخابات الشهر المقبل.

الوضع الحالي لسوق الإسكان

كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود في المبيعات يعود تاريخها إلى عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. وانخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا العام الماضي حيث ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا عند 8٪ تقريبًا، وفقًا لما ذكره مشتر الرهن العقاري فريدي ماك.

انخفضت معدلات الرهن العقاري في الغالب منذ يوليو تحسبًا للخطوة التي اتخذها مجلس الاحتياطي الفيدرالي الشهر الماضي بخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات والإشارة إلى مزيد من التخفيضات حتى عام 2026. في حين أن البنك المركزي لا يحدد معدلات الرهن العقاري، إلا أن سياسته المحورية مهدت الطريق لمعدلات الرهن العقاري للانخفاض بشكل عام.

وانخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.08% قبل أربعة أسابيع - وهو أدنى مستوى له منذ عامين - لكنه ارتفع منذ ذلك الحين، ليصل إلى 6.44% الأسبوع الماضي.

وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في شركة Bright MLS: "كان من المتوقع أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري في شهري يوليو وأغسطس إلى جذب المزيد من المشترين إلى السوق، ولكن بعض المتسوقين لشراء المنازل ربما ينتظرون انخفاض المعدلات أكثر من ذلك". "قد يتخذ آخرون نهج الانتظار والترقب في الفترة التي تسبق الانتخابات الرئاسية."

يتوقع الاقتصاديون عمومًا أن تظل معدلات الرهن العقاري بالقرب من مستوياتها الحالية، على الأقل هذا العام. وتتوقع مؤسسة فاني ماي أن يبلغ متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.2% في الربع الممتد من أكتوبر إلى ديسمبر وأن ينخفض إلى متوسط 5.7% في الربع نفسه من العام المقبل.

زيادة مخزون المنازل المعروضة للبيع

ومع تباطؤ المبيعات، استمر مخزون المنازل المعروضة للبيع في الارتفاع. وقالت وكالة NAR إنه كان هناك 1.39 مليون منزل غير مباع في نهاية سبتمبر، بزيادة 1.5% عن أغسطس و 23% عن سبتمبر من العام الماضي.

يُترجم ذلك إلى معروض من المنازل لمدة 4.3 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعًا من وتيرة 3.4 شهرًا في نهاية سبتمبر من العام الماضي. تقليديًا، يعتبر المعروض من 5 إلى 6 أشهر سوقًا متوازنًا بين المشترين والبائعين.

مدة بقاء المنازل في السوق

عامل آخر يساعد على رفع مخزون المنازل في السوق: تستغرق العقارات وقتًا أطول للبيع مقارنة بالعام الماضي.

فقد بقيت المنازل عادةً في السوق لمدة 28 يومًا الشهر الماضي قبل أن يتم بيعها، مقارنةً ب 21 يومًا قبل عام مضى.

قال يون: "حتى مع الزيادة الأخيرة في المخزون يمكن القول إن ذلك يساعد في تخفيف حدة السوق، لكنه لا يزال أقل بكثير مما يمكن اعتباره مستوى المخزون الأكثر طبيعية".

ومع ذلك، وفي ميزة إضافية للمتسوقين للمنازل، يتلقى عدد أقل من المنازل عروضًا متعددة. حوالي 20% من المنازل التي بيعت الشهر الماضي تم شراؤها بأكثر من سعر القائمة الأصلي، بانخفاض عن 26% في سبتمبر من العام الماضي.

تحديات المشترين الجدد في السوق

لا يزال مشترو المنازل لأول مرة الذين لا يملكون أي رصيد في المنزل لوضعه في الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان. فقد استحوذوا على 26% فقط من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، وهو ما يطابق أدنى مستوى على الإطلاق منذ أغسطس. وانخفضت النسبة من 27% في سبتمبر من العام الماضي. لقد استحوذوا على 40% من المبيعات تاريخيًا.

استحوذ مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع كل شيء نقدًا لشراء منزل على 30% من المبيعات الشهر الماضي، ارتفاعًا من 29% في العام السابق.