مستقبل الإيجارات الميسورة في خطر كبير

تأثير ارتفاع الإيجارات على الأسر ذات الدخل المنخفض

لأكثر من عقدين من الزمن، كان الإيجار المنخفض لشقة مارينا معلوف في مشروع سكني ضخم بأسعار معقولة في الحي الصيني في لوس أنجلوس بمثابة نعمة منقذة لعائلتها، بما في ذلك حفيدتها المصابة بالتوحد.

ولكن كان لهذه النعمة تاريخ انتهاء الصلاحية. بالنسبة لمالينا معلوف وعائلتها، فقد انتهت صلاحيتها في عام 2020.

لم يعد مالك العقار، الذي لم يعد ملزمًا قانونًا بإبقاء المبنى في متناول الجميع، رفع الإيجار من 1100 دولار إلى 2660 دولارًا في عام 2021 - وهو ما لم يعد في متناول معلوف وعائلتها. ليالي معلوف مسكونة بالمخاوف من أن تنتهي معركة الإخلاء التي استمرت لسنوات في أكياس النوم على أرضية أحد الأصدقاء أو ما هو أسوأ من ذلك.

بينما يستمر الأمريكيون في المعاناة تحت وطأة الإيجارات المرتفعة بلا هوادة، فإن ما يصل إلى 223,0000 وحدة سكنية بأسعار معقولة مثل وحدة معلوف في جميع أنحاء الولايات المتحدة قد يتم انتزاعها من تحتهم في السنوات الخمس المقبلة وحدها.

تحديات الإيجارات المرتفعة في الولايات المتحدة

وهذا يترك المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض عالقين في مواجهة معارك إخلاء طويلة الأمد، أو يتدافعون لدفع زيادة الإيجار مرتين أو أكثر، أو يتم تحويلهم إلى سوق الإسكان حيث يمكن أن تلتهم التكاليف بسهولة نصف الراتب.

برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC)

تم بناء هذه الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة من خلال الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل، أو LIHTC، وهو برنامج فيدرالي تم إنشاؤه في عام 1986 يوفر ائتمانات ضريبية للمطورين مقابل الحفاظ على الإيجارات منخفضة. وقد ضخ هذا البرنامج 3.6 مليون وحدة منذ ذلك الحين ويضم أكثر من نصف جميع مساكن ذوي الدخل المنخفض المدعومة فيدراليًا على مستوى البلاد.

"يقول براين روسبرت، الذي يدير منظمة إسكان كولورادو، وهي منظمة تدافع عن الإسكان في كولورادو وتدافع عن المنازل ذات الأسعار المعقولة: "إنه شريان الحياة لتطوير الإسكان الميسور التكلفة.

أهمية برنامج LIHTC في توفير الإسكان الميسور

شريان الحياة هذا ليس أحمر أو أزرق بحت. فمن خلال الجمع بين المزايا الاجتماعية والإعفاءات الضريبية والملكية الخاصة، حظي برنامج LIHTC بدعم الحزبين. ويعد توسعها الآن أمرًا محوريًا في خطة المرشحة الرئاسية الديمقراطية كامالا هاريس للإسكان التي تهدف إلى بناء 3 ملايين منزل جديد.

مدة صلاحية الوحدات السكنية وأسعار السوق

ما هي المشكلة؟ يجب أن تظل المباني عادةً ميسورة التكلفة لمدة لا تقل عن 30 عامًا. بالنسبة لموجة بناء المساكن الميسورة التكلفة في التسعينيات، فإن هذه المواعيد النهائية تصل الآن، مما يهدد بنزيف المعروض من المساكن الميسورة التكلفة عندما يكون الأمريكيون في أمس الحاجة إليها.

تقول سارة سعديان، نائبة رئيس السياسة العامة في التحالف الوطني للإسكان منخفض الدخل: "إذا كنا نفقد المنازل المتاحة حاليًا بأسعار معقولة ومتاحة للأسر، فإننا نخسر في هذه الأزمة".

وأضافت: "الأمر يشبه نوعًا ما وجود قارب به ثقب في القاع".

خيارات الحفاظ على الوحدات المنتهية الصلاحية

لا تصبح جميع الوحدات التي تنتهي صلاحيتها من LIHTC بسعر السوق. فبعضها يتم الاحتفاظ بها بأسعار معقولة من خلال إعانات حكومية أخرى، أو من قبل ملاك العقارات الرحيمين أو من قبل الولايات، بما في ذلك كاليفورنيا وكولورادو ونيويورك، التي عملت على إبقائها منخفضة التكلفة من خلال الاعتماد على عدة عوامل.

يمكن للحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية شراء الشقق المنتهية الصلاحية، ويمكن تطبيق ائتمانات ضريبية جديدة تمدد القدرة على تحمل التكاليف، أو كما في حالة معلوف، يمكن للمستأجرين أن ينظموا أنفسهم في محاولة لإجبار الملاك ومسؤولي المدينة على اتخاذ إجراءات.

التحديات أمام الحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية

تواجه هذه الخيارات تحديات. فبينما يمكن للائتمانات الضريبية الجديدة أن تعيد تشغيل عقار منتهي الصلاحية من خلال الإعفاءات الضريبية الجديدة التي تمنحها دائرة الإيرادات الداخلية للولايات بناءً على عدد السكان. كما أنه من الصعب أيضًا على الحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية صرف ما يكفي من المال لشراء وإبقاء التطورات المنتهية الصلاحية بأسعار معقولة. كما أن هناك القليل من البيانات المجمعة حول الوقت الذي ستفقد فيه وحدات LIHTC قدرتها على تحمل التكاليف، مما يجعل من الصعب على صانعي السياسات والنشطاء الاستعداد بشكل كامل.

هناك أيضًا حافز سياسي أقل للحفاظ على الوحدات.

الدور السياسي في إدارة الإسكان الميسور

وقالت فيكي بين، الأستاذة بجامعة نيويورك والتي كانت في السابق نائبة عمدة مدينة نيويورك لشؤون الإسكان والتنمية الاقتصادية: "من الناحية السياسية، يتم مكافأتك على إعلان أو افتتاح أو قص شريط الافتتاح".

وأضافت: "أنت لا تكافأ على حسن إدارتك لأصولك وتتبع كل شيء والتأكد من أنك لا تخسر وحدة سكنية واحدة بأسعار معقولة".

وقفت معلوف في فناء شقتها في يوم دافئ مؤخرًا، تدردش وتلوح لجيرانها وهي تحمل سوارًا يتدلى من ذراعها صورة لتشي جيفارا.

"ودودة"، هكذا وصفت معلوف شخصيتها السابقة، ولكنها لم تكن حازمة. كان ذلك حتى دفعها ارتفاع الإيجارات إلى المثول أمام مجلس مدينة لوس أنجلوس للمرة الأولى، وتصبب العرق منها وهي تناضل من أجل منزلها.

والآن، أصبحت معلوف منظّمة في اتحاد المستأجرين في لوس أنجلوس، ولا تخشى معلوف التحدث، لكن القلق على منزلها لا يزال يؤرقها ليلاً. وهي تردد صباح كل يوم تعويذة: "ما زلنا هنا. ما زلنا هنا." لكن القتال يومًا بعد يوم لتحقيق ذلك أمر مرهق.

التأثيرات على المجتمعات المحلية

بُنيت شقة معلوف قبل أن تجعل كاليفورنيا عقود الإعانات العقارية الميسرة للإيجار منخفض التكاليف لمدة 55 عاماً بدلاً من 30 عاماً في عام 1996. ستنتهي صلاحية حوالي 5,700 وحدة من وحدات LIHTC التي بُنيت في وقت قريب من شقة معلوف في العقد القادم. وفي تكساس، يبلغ عددها 21,000 وحدة.

عندما تولت أمينة خزانة كاليفورنيا فيونا ما منصبها في عام 2019، وجهت البرنامج نحو المطورين الملتزمين بالإسكان الميسور التكلفة وليس ما أسمته "التخبط والحرق"، وشراء عقارات LIHTC وتقليبها في السوق في أقرب وقت ممكن.

في ولاية كاليفورنيا، يجب على الملاك إخطار حكومات الولاية والحكومات المحلية والمستأجرين قبل انتهاء صلاحية مبانيهم. عندئذٍ يكون لمنظمات الإسكان والمنظمات غير الربحية وحكومات الولايات أو الحكومات المحلية الفرصة الأولى لشراء العقار لإبقائه في متناول الجميع. كما يتم إعطاء الأولوية للتطورات المنتهية صلاحيتها للحصول على ائتمانات ضريبية جديدة، وتتطلب الولاية بشكل أساسي أن يكون لدى جميع المتقدمين للحصول على إعفاءات ضريبية منخفضة التكلفة خبرة في امتلاك وإدارة المساكن الميسورة التكلفة.

قالت مارينا ويانت، المديرة التنفيذية للجنة تخصيص الائتمان الضريبي في كاليفورنيا: "لقد استبعدت نوعًا ما الأشخاص الذين لم يكونوا مهتمين بالإسكان الميسور التكلفة على المدى الطويل".

التشريعات الجديدة لحماية الإسكان الميسور

ولكن على عكس كاليفورنيا، لم تقم بعض الولايات بتمديد اتفاقيات LIHTC إلى ما بعد 30 عامًا، ناهيك عن اتخاذ تدابير أخرى للحفاظ على المساكن المنتهية الصلاحية بأسعار معقولة.

أقرت ولاية كولورادو، التي تضم حوالي 80,000 وحدة من وحدات LIHTC، قانونًا هذا العام يمنح الحكومات المحلية حق الرفض الأول على أمل الحفاظ على 4,400 وحدة من المقرر أن تفقد حماية القدرة على تحمل التكاليف في السنوات الست المقبلة. ويتطلب القانون أيضًا من الملاك إعطاء الحكومات المحلية وحكومات الولايات مهلة عامين قبل انتهاء الصلاحية.

تجارب الولايات في الحفاظ على الوحدات السكنية

ومع ذلك، فإن قيام الحكومات المحلية أو المنظمات غير الربحية بجمع الأموال اللازمة لشراء مبانٍ سكنية كبيرة ليس ضمانة على الإطلاق.

قصص نجاح وفشل في الحفاظ على الإسكان الميسور

ستستمر قصص مثل قصة معلوف في الظهور مع انتهاء صلاحية وحدات LIHTC، مما يهدد بإرسال العائلات ذات الإمكانيات الضئيلة إلى سوق الإسكان. بلغ متوسط دخل الأمريكيين الذين يعيشون في هذه الوحدات 18,600 دولار فقط في عام 2021، وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

قال روسبرت من شركة إسكان كولورادو: "هذا الأمر أشبه بمشكلة رياضية". "بمجرد انتهاء صلاحية إحدى هذه الوحدات وتحويلها إلى سعر السوق ونزوح إحدى الأسر، تصبح جزءًا من الحاجة التي تدفع إلى بناء جديد."

وأضاف: "من الصعب الخروج من هذه الدورة".

التحديات المستقبلية في الإسكان الميسور

تعمل وكالة الإسكان في كولورادو مع مجموعات في جميع أنحاء الولاية على الحفظ ولديها صندوق للمساعدة. ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح كم عدد وحدات LIHTC التي يمكن إنقاذها، في كولورادو أو في جميع أنحاء البلاد.

حتى أنه من الصعب معرفة عدد الوحدات التي تنتهي صلاحيتها على مستوى البلاد. تتطلب المحاسبة الدقيقة فرز مجموعة من الإعانات البلدية والولائية والفيدرالية، ولكل منها متطلبات القدرة على تحمل التكاليف وتواريخ انتهائها.

وهذا يمكن أن يعيق قدرة صانعي السياسات والمدافعين عن حقوق الإسكان على فهم أين ومتى ستفقد العديد من الوحدات القدرة على تحمل التكاليف، ومن ثم توجيه الموارد إلى الأماكن المناسبة، كما تقول كيلي ماكلوين، التي تدير قاعدة البيانات الوطنية للحفاظ على الإسكان وتشرف عليها. إنه التجميع الأكثر شمولاً لبيانات LIHTC على الصعيد الوطني، ولكن مع كل الثغرات، يظل تقديرًا تقريبيًا.

أهمية البيانات الدقيقة في إدارة الإسكان

هناك أيضًا مخاوف من أنه إذا أعلنت الولايات عن وحدات LIHTC المنتهية صلاحيتها، فإن المشترين الربحيين غير المهتمين بالحفاظ عليها بأسعار معقولة سينقضون عليها.

قال روسبرت: "إنه نوع من محاولة فهم المشكلة وعدم وضع لافتة كبيرة للبيع أمام العقار قبل انتهاء صلاحيته مباشرة".

دور المجتمع في مواجهة أزمة الإسكان

في هذه الأثناء، ساعد نشاط معلوف في تحريك عجلة العمل في لوس أنجلوس. وقد عرضت المدينة على المالك مبلغ 15 مليون دولار لإبقاء المبنى الذي تقطنه معلوف في متناولها حتى عام 2034، ولكن هذا الاتفاق لن يخلصها من أكثر من 30 قضية إخلاء لا تزال قيد الإجراء، بما في ذلك قضية معلوف، أو 25,000 دولار من الإيجار المتأخر الذي تدين به.

في فناء منزلها، كانت حفيدة معلوف، روبي كاسيريس، تتحرك في فناء منزلها حاملة كوبًا من الماء. وهي تبلغ من العمر 5 سنوات، ولكنها من ذوي الاحتياجات الخاصة، وكلامها عبارة عن كلمات متقطعة أكثر من كونها جمل.

قالت معلوف وصوتها يرتجف من شدة التأثر: "لهذا السبب كنت آمل أن يعود كل شيء إلى طبيعته مرة أخرى، وأن تكون بأمان". لقد حثت ابنها على البدء في توفير المال للأسوأ.

وقالت: "سنواصل الكفاح"، "لكن يوماً بعد يوم الأمر صعب."

"لقد تعبت بالفعل".