معدلات الرهن العقاري تتراجع لكن التحديات مستمرة

معدّلات الرهن العقاري في أمريكا تتراجع قليلاً لكن الحرب لا تزال تُثقل كاهل المشترين

في مكاتب الوساطة العقارية عبر الولايات المتحدة، ثمّة رقمٌ واحد يتابعه المشترون المحتملون كلّ أسبوع كما يتابع المرء نشرة الطقس: معدّل الرهن العقاري لثلاثين عاماً. هذا الأسبوع، تنفّس بعضهم الصعداء قليلاً.

انخفض متوسّط معدّل الرهن العقاري الثابت لمدّة 30 عاماً إلى 6.48%، بعد أن كان 6.53% الأسبوع الماضي، وهو أعلى مستوياته في تسعة أشهر. هذا ما أعلنته شركة Freddie Mac يوم الخميس. ويبقى المعدّل الحالي دون مستواه قبل عامٍ، حين كان عند 6.85%.

حين تنخفض معدّلات الرهن العقاري، يكتسب المشترون قدرةً شرائية أكبر وهو ما يجعل كلّ تحوّلٍ في هذه الأرقام حدثاً يستحق المتابعة.

الحرب والنفط والتضخّم: سلسلةٌ متّصلة

لفهم ما يجري، لا بدّ من التوقّف عند السياق الأوسع. منذ اندلاع الحرب مع إيران، شهدت معدّلات الرهن العقاري ارتفاعاً متواصلاً في معظم الأوقات؛ إذ أربكت الحرب حركة ناقلات النفط الخام عبر الخليج العربي، ما دفع أسعار النفط إلى الارتفاع الحادّ، وهو عاملٌ رئيسي في تأجيج التضخّم.

وقال جويل بيرنر (Joel Berner)، كبير الاقتصاديين في Realtor.com: "هذا النزاع هو المحرّك الرئيسي لمعدّلات الرهن العقاري المرتفعة حتى الآن، إذ تُرسل صدمة النفط موجات من مخاوف التضخّم عبر الاقتصاد العالمي."

تتأثّر معدّلات الرهن العقاري بعوامل متعدّدة، من قرارات سياسة أسعار الفائدة لدى الاحتياطي الفيدرالي (Federal Reserve) إلى توقّعات مستثمري سوق السندات بشأن الاقتصاد والتضخّم. وتسير هذه المعدّلات في الغالب بالتوازي مع عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات (10-year Treasury)، الذي يستخدمه المقرضون مرجعاً لتسعير قروض المساكن.

وقد أبقت توقّعات ارتفاع أسعار النفط مع استمرار الحرب على عوائد السندات طويلة الأجل مرتفعة، وهو ما دفع معدّلات الرهن العقاري نحو الصعود في معظم الأوقات. وبلغ عائد سند الخزانة الأمريكي لعشر سنوات 4.47% في منتصف تداولات الخميس، مقارنةً بـ 4.45% قبل أسبوع. وكان هذا العائد عند 3.97% فحسب في أواخر فبراير، قبل اندلاع الحرب.

كيف وصلنا إلى هنا؟

في أواخر فبراير، كان متوسّط معدّل الرهن العقاري لثلاثين عاماً قد انزلق إلى ما دون 6% للمرّة الأولى منذ أواخر عام 2022. لكنّه لم يعد إلى ما دون هذا الحدّ منذ ذلك الحين. وفي الأسبوع الماضي، قفز إلى أعلى مستوياته منذ 28 أغسطس، حين كان عند 6.56%.

وعلى الرغم من أنّ متوسّطات معدّلات الرهن العقاري طويلة الأجل تبقى أدنى ممّا كانت عليه في الفترة ذاتها من العام الماضي، فإنّ مسارها التصاعدي في معظمه، وحالة عدم اليقين بشأن مدى ارتفاعها مع استمرار تفاعل أسواق السندات مع التداعيات الاقتصادية للنزاع في الشرق الأوسط، باتت تُلقي بظلالها على سوق الإسكان.

سوق الإسكان يترنّح

مبيعات المنازل المُعاد بيعها في الولايات المتحدة جاءت شبه ثابتة في أبريل، بعد أن سجّلت تراجعاً مقارنةً بالعام الماضي في الأشهر الثلاثة الأولى من العام. وهذا امتدادٌ لركودٍ عقاري على مستوى البلاد يعود إلى عام 2022، حين بدأت معدّلات الرهن العقاري ترتفع من مستوياتها المنخفضة في زمن الجائحة. ومن المقرّر صدور بيانات مبيعات المنازل القائمة لشهر مايو الأسبوع المقبل.

وتُشكّل بيانات طلبات الرهن العقاري الأخيرة مؤشّراً آخر على أنّ الاتجاه التصاعدي في المعدّلات يُبقي كثيراً من المشترين المحتملين في وضع الانتظار. فقد انخفضت طلبات الرهن العقاري التي تشمل قروض شراء المنازل وإعادة التمويل بنسبة 2.5% الأسبوع الماضي، للأسبوع الثالث على التوالي، وفقاً لجمعية مصرفيي الرهن العقاري (Mortgage Bankers Association). وتبقى طلبات قروض شراء المنازل أعلى قليلاً من مستويات العام الماضي، غير أنّها سجّلت أبطأ وتيرة أسبوعية منذ أبريل.

في المقابل، تراجعت طلبات إعادة تمويل القروض العقارية، إذ يُفضّل كثيرٌ من أصحاب المنازل الراغبين في إعادة التمويل الانتظار حتى تنخفض المعدّلات أكثر.

بصيصٌ من الأمل

بيد أنّ أصحاب المنازل وجدوا بعض الراحة هذا الأسبوع أيضاً. فقد تراجعت تكاليف الاقتراض على الرهن العقاري الثابت لمدّة 15 عاماً، الذي يلجأ إليه كثيرٌ من المقترضين الراغبين في إعادة التمويل؛ إذ انخفض متوسّط هذا المعدّل إلى 5.79% من 5.87% الأسبوع الماضي. وكان هذا المعدّل عند 5.99% قبل عام، وفقاً لـ Freddie Mac.

أمّا المشترون الذين لم تُثنِهم المعدّلات المرتفعة، فيجدون في كثيرٍ من الأسواق ظروفاً تصبّ في صالحهم: عروضٌ للبيع أكثر ممّا كانت عليه قبل عام، وبياناتٌ تُشير إلى أنّ أسعار عروض المنازل بدأت تتراجع. فقد انخفض متوسّط سعر المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة بنسبة 2.4% الشهر الماضي مقارنةً بالعام السابق، وهو أحدّ انخفاضٍ في البيانات التي تعود إلى عام 2017.